房地產庫存將升至25個月高位？據說百城“搶人”大戰可降庫存

　　原創： 董添 中國證券報

　　2月20日，野村證券發布報告稱，預計2019年中國房地產庫存量將升至25個月高位，但低于2014年時30個月高位的庫存量。此外，野村證券還稱，預計今年首季將是內地房地產商債務再融資壓力最大的時候，估計整個板塊的未償債務達2020億美元，第三季將降至1740億美元。

　　對此，中國證券報記者多方求證，經過3年時間的去庫存，中國房地產市場庫存量整體不高，目前僅三亞、廈門、香河、大廠等12地存銷比超過20個月。

　　庫存10個月較為健康

　　針對庫存周期，諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，一般城市房地產庫存量10個月較為健康。從目前看，部分城市隨著土地出讓量增加，城市庫存量可能有所上升。但整體看，中國房地產市場的庫存量不可能有大的增長。上一輪庫存形成于2015年，用了大概3年時間才消化完成。目前，整體不具備回歸歷史高點的條件。

　　中原地產首席分析師張大偉也對中國證券報記者表示，過去幾年，中國房地產市場一直在去庫存，部分城市去庫存效果明顯，不存在上升至歷史高位的可能。

　　中國百城住宅庫存最新數據顯示，截至2018年12月，全國100個重點城市中，44個城市庫存量同比上升，其中，福州、景德鎮、惠州、湖州、南京、北京、鎮江、廈門、廊坊、贛州等10個城市2018年庫存量同比增長率超過50%。6個城市庫存量不增不減。其余50個城市庫存量同比下降，其中，濟南、大連、南通、丹東、鄭州、江陰、燕郊、西安等8個城市2018年庫存量同比下降率超過20%。庫存量在城市之間分化明顯。

　　值得注意的是，一線城市庫存量均有所上漲。截至2018年12月，北京地區庫存量為993萬平方米，同比增長54%；上海為693萬平方米，同比增長41%；廣州為879萬平方米，同比增長18%，深圳為346萬平方米，同比增長2%。存銷比方面，北京地區為23.6個月，上海為11.0個月，廣州為9.9個月，深圳為12.7個月。

　　整體來看，存銷比超過10個月的城市為57個，其余均小于10個月，仍較為健康。超過20個月的僅為12個。其中，三亞、廈門、香河、大廠等地存銷比超過30個月，面臨一定的去庫存壓力。

　　多地區上演“搶人”大戰

　　針對去庫存的舉措，業內人士表示，主要是加快銷售速度。供應量增加的同時，需求量加速提升。這就要求購買量要增加。目前，一二線城市限購政策依然較嚴，限購政策不放開的情況下，增加落戶人口成為一些城市的共識。

　　近期，常州、西安等地密集發布進一步放寬落戶政策的通知，其中不乏廣州、海口等熱點城市。截至目前，在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。各地人才爭奪，一方面是為了城市后期發展做人才儲備，另一方面人才的引進也能在一定程度上緩解去庫存壓力。2018年以來，全國有不同級別的超過100個城市對人才落戶政策進行了放松。

　　來源：中原地產研究院

　　張大偉表示，部分二線城市房價上漲加速，一個原因就是人才引進政策變相的放開了限購。從房價上漲城市看，大部分都發布過人才引進政策，最典型的是西安，其房價上漲與人才引進政策有很大關系。因為人才引進政策相當于變相放寬了限購條件，帶來了房地產市場的上漲預期。

　　房企高周轉受限 到期債務“借新還舊”

　　受房地產市場政策調控趨嚴的影響，多數房企高周轉模式受限，也在一定程度上使得庫存量短期內無法攀升。

　　陳雷表示，目前，很少房企能做到高周轉發展。高周轉即快速拿地快速銷售，一方面要求市場較好，回款時間能得到保障，另一方面地價也不能上漲過快，不然會影響拿地面積。

　　債務壓身也是房企高周轉受限的一大原因。野村證券研報顯示，預計今年首季將是內地房地產商債務再融資壓力最大的時候，估計整個板塊的未償債務達2020億美元，第三季將降至1740億美元。

　　對此，中國證券報記者梳理發現，2019年以來，已有上百家房企發布新年融資計劃，絕大多數目的是“借新還舊”，償還到期債務。其中，海外融資較多。僅春節過后，就有數十家房企發布接近60億美元融資計劃，融資成本較高。

　　2018年12月以來，在支持民營企業發展的政策背景下，房企融資環境有所改善，但由于前期“失血”過多，短期內資金情況難以緩解。從2019年1月份銷售情況看，多數房企銷售壓力漸顯，部分房企轉戰利潤率較高的一二線城市。

　　針對破局之道，多位業內人士對中國證券報記者表示，之前房企債務過高，是由于快速擴張規模以及追求高周轉導致，目前市場下行，銷售遇冷，現金流壓力較大。比較好的辦法是調整發展節奏，同時多元化發展，優化發展戰略。

責任編輯：高君