中國科技新聞網5月25日訊（冷萬欣）2015年以來，長租公寓行業發展迅猛，各地產商也紛紛跑馬圈地，入局這一新興領域，打造自己的長租公寓品牌。

 這其中，萬科集團和龍湖地產各自旗下品牌“泊寓”和“冠寓”穩坐前兩把交椅，而作為第三名，旭輝控股集團（0884.HK，以下簡稱“旭輝集團”）的“領寓”（已經于今年3月更名“瓴寓”）從布局到規模，都與一二名存在明顯的差距。

 據公開資料，截止2020年年末，龍湖旗下冠寓已開業9萬間，實現收入18.11億元，規模行業領先。而萬科泊寓開業18.44萬間，2020年實現收入25.4億元，同比增72.33%。

 值得一提的是，在2020年年報中，旭輝集團沒有直接披露旗下旭輝瓴寓的收入，僅提及“目前已布局18城，拓展房源超7.4萬間，開業房源近2.9萬間。”

 而且，中國科技新聞網·科技地產經過梳理調查發現，旭輝集團瓴寓正面臨著資金、口碑等層面的壓力，而且瓴寓旗下“柚米寓”app用戶協議暗藏諸多貓膩。

 “黃檔”在身 逆勢加碼長租公寓

 前兩年，分散式長租公寓兩家頭部企業青客公寓、蛋殼公寓，先后在美上市，結果紛紛暴雷。

 2020財年青客巨虧15.34億元，股價一落千丈，而蛋殼僅上市445天就遭紐交所摘牌。這已給租賃住房市場蒙上陰影，讓資本望而卻步。

 此前，有業內人士指出，長租公寓資本化要至少解決兩個問題，一是自身盈利難題；二是整個行業面臨的資本信任困境。

 暴雷、跑路事件頻發，加大了市場對長租公寓的不信任，甚至不少房企已經停止發展長租業務。2021年，世聯行便將旗下知名的紅璞公寓賣給魔方。

 但是，面對已經回歸理性的長租公寓市場，旭輝集團卻是用起“反向操作”。據彭博社4月23日消息，旭輝或將在未來幾年內上市其長租業務。

 根據旭輝旗下長租業務旭輝瓴寓CEO張愛華此前的表述稱，長租業務在三年內將其資產總額增加兩倍至至少人民幣300億元（約合46億美元），然后尋求上市。該公司稱，其目標是在十年內將管理資產規模擴大十倍，達到1000億元人民幣。

 2021年1月起，央行和住建部發布的限制開發商融資的“三道紅線”在全行業推行。根據南方產業智庫統計，截至2020年末，旭輝集團剔除預收賬款的資產負債率為72.55%，已經踩中一道紅線，身在“黃檔”。

 這意味著，在包括今年在內的一段時期內，旭輝集團需要在融資和發展決策時考慮降負債的因素。

 此外，早些時候，旭輝集團舉行的在線業績發布會上，旭輝控股董事會主席林中指出，相信從2021至2023年旭輝租金增長率應該是維持50%以上，至2023年租金應該可以超過20億元。他還稱，集團每年會有大概10%的拿地資金是可以投在商業項目上，今年計劃新增商業項目15至20個之間。

 如此一來，身在黃檔，還要商業和長租公寓雙輪齊動，旭輝在長租公寓領域快速發展的“熱情”，或因集團內資金調配而陷入“降溫”狀態。

 “柚米寓”APP用戶協議被質疑

 作為旭輝長租公寓品牌瓴寓旗下重要的一環，定義為白領公寓的柚米寓，也卷入了一些投訴風波之中。

 中國科技新聞網·科技地產梳理黑貓投訴平臺發現，對于柚米寓的投訴，集中在退款糾紛和房屋隔音質量等方面。

 不僅如此，中國科技新聞網·科技地產發現其用戶協議的合理性或存在問題。

 在“柚米寓”APP公式的《柚米租房使用協議和隱私條款》（以下簡稱《用戶協議》）中，中國科技新聞網·科技地產注意到，在“八、知識產權聲明”中第3條有這樣一段文字“用戶一旦接受本協議，即標明該用戶主動將其在任何時間段再本網站發表的任何形式的信息內容的財產性權利等任何可轉讓的權利，如著作權財產權（包括但不限于……），全部獨家授權柚米租房且無期限限制使用”。

 不僅直接被認定“獨家授權”，還要讓渡“著作財產權”等一系列權利，并且還是“無期限限制使用”。

 北京市京師律師事務所律師、法學博士后王輝告訴中國科技新聞網·科技地產：“根據《合同法》規定，如果格式合同的提供方，在合同上排除了一方的利益，同時對自己的義務進行限制，這種條款，是有被認定無效的可能。”

 王輝分析稱：“柚米租房這個合同把用戶的權益，尤其是著作權里的財產性權利，全部由柚米租房享有，而且是獨家授權，這一條是可能被認定無效的”。他認為，“授權期是無期限限制，這是違反法律規定的，我們都非常清楚，著作權法規定，一個人對自己的作品享有的權利是有一定期限限制的，怎么可能無限期給柚米呢？”

 對此，中國科技新聞網·科技地產分別與旭輝瓴寓和旭輝集團相關負責人進行溝通，并提出了相關的疑問。

 旭輝瓴寓品牌部門一位張姓女士書面回復中國科技新聞網·科技地產稱：“在旭輝瓴寓的經營過程中，所涉及到用戶在柚米寓APP上發布的信息僅為用戶住宿評論，該信息并不屬于《著作權法》規定的作品，不享有著作權”。

 有趣的是，這一回應或與前述《用戶協議》自相矛盾。瓴寓《用戶協議》顯示，“本協議已經構成《中華人民共和國著作權法》第二十五條及相關法律規定的著作財產權等權利轉讓的書面協議”。

 對此，中國科技新聞網·科技地產再度聯系上述瓴寓相關負責人，對方稱會與法務人員溝通后回復，但截至發稿，并未收到任何進一步回應。