歷史總是具有循環往復性，曾經“急流勇退”的老牌港資房企瑞安房地產有限公司(00272.HK，以下簡稱“瑞安房地產”)又開始大動作重倉內地。

　　在長江實業作價40億元將大連項目出售給融創中國開啟最后的“撤離”，10月31日、11月1日，瑞安房地產接連兩日耗資近60億元在上海競得4幅住宅用地及內環一商辦用地。

　　曾經憑借商業品牌項目“上海新天地”而一炮走紅的瑞安房地產，一度被賦予財富和高端物業的代言詞。不過，隨著近年來內地房企大刀闊斧的激進擴張，瑞安也曾跟隨風靡一時的新世界、華人置業、恒基地產等港資房企一度式微，此次一反常態拿地讓瑞安房地產再度引起行業關注。

　　“房地產公司要賣房賺錢，合適的地也肯定會買。但一直不買地，說明以其自身的能力搶不到能賺錢的地。港資地產項目不多，自有資金多，而且香港融資成本低，但是港資開發速度太慢，效率低。內地房企資金壓力最大的時候，港企的資金優勢就能最大程度地顯現出來。”一位資深行業人士告訴風財訊。

　　對于之所以再次布局上海，瑞安房地產在回復風財訊時表示：“目前中國城鎮化率已接近60%，整個房地產市場已從開發時代步入資產運營時代。隨著長三角一體化發展正式上升為國家戰略，城市更新是上海等一線城市未來進一步發展的主要機遇之一，青浦區蟠龍城中村改造項目和普陀鴻壽坊項目未來有較大潛力。"

　　激流勇進

　　瑞安集團創始人羅康瑞的父親羅鷹石與李嘉誠等人是同輩人，羅鷹石是香港最早做房地產的一批商人，其入行時間早于李嘉誠等人，是香港十大富豪之一。

　　羅康瑞一直欣賞李察?巴哈《天地一沙鷗》一書中海鷗約納堂自強不息的精神，并將其命名為企業的標志。

　　瑞安房地產正式成立于2004年， 2006年10月在香港聯交所上市，最初發展建筑業，后擴展至地產、建筑材料等業務，80年代后積極投資內地，主要在西部地區和華南、華東發展建材、地產等業務，在上海投巨資興建瑞安廣場、瑞虹新城、新天地等大型項目。

　　此次收購的兩宗地塊一宗是青浦區蟠龍城中村改造項目的住宅部分，鄰近虹橋商務區，離中國國際進口博覽會的場地――國家會展中心僅一站之遙。后者――鴻壽坊項目為通往上海市普陀區最繁榮商業帶的門戶，在寸土寸金的上海頗為不易，而該地塊也將用于目前炙手可熱的城市更新業務。

　　作為上海最大型的私營商業物業業主和管理者之一，獲得鴻壽坊項目后，據估算公司擁有或管理的辦公和零售空間增加至171萬平方米，總資產價值（已計算項目的土地成本）為人民幣750億元，而該工程將于于2020 年下半年開始施工。

　　無獨有偶，瑞安房地產在今年3月完成收購 Brookfield于China Xintiandi Holding（“CXTD”）的權益，CXTD現為集團的全資附屬公司，6月，瑞安房地產旗下投資平臺65億港元購企業天地5號。

　　快速拿地及并購的B面是，瑞安房地產在融資方面也加快了步伐。就在接連拿地的3日之后，瑞安房地產公告表示，于11月4日，瑞安房地產及Shui On Development就有關發行2023年到期的3億美元優先票據與渣打銀行及瑞士銀行香港分行訂購買協議，并將作為綠色融資框架下的綠色債券發行，該票據利率為5.75%。

　　在“錢”“地”兩項涉及房企重要運營命脈事項中，瑞安房地產正在雙向發力。

　　一位券商則認為瑞安房地產頻繁拿地與出售資產密切相關。“前段時間一些房企減少潛在開發項目，從而手上累計了大量的資金。資金在目前的環境下，如果一直放著，也不采用，可能會存在潛在的貶值的風險。因為很多房企的外資房地產基金，沒有辦法將其匯回到香港，與其這樣還不如去收購一些比較優良的項目。”

　　規模紓困

　　瑞安房地產的早期發展確實如羅康瑞所期的“海鷗”一般，上世紀九十年代上海新天地大獲成功，借此瑞安房地產迅速馳騁進軍武漢、沈陽等二線城市，這是屬于瑞安房地產的高光時刻。

　　在“資金說話”的年代，具有豐厚財力的港企一度在內地狂飆突進，但是隨著內地房企高周轉模式的激進發展，運營和現金為王的港企開始掉隊。

　　雪上加霜的是，瑞安房地產2006年一度卷入上海社保基金委托貸款案風波，歸還數億社保基金后，雖然高管層表示，資金未有任何壓力，但是不論是輿論還是項目發展都受到了多重打擊。

　　受慢周期的開發模式影響，在2015年中期瑞安房地產凈資產負債率曾達到歷史高位87%，瑞安房地產不得不走上了去杠桿、做減法，頻繁出售資產，以降低資產負債率，增加現金流的道路。

　　據風財訊不完全統計，自2013年開始，瑞安房地產出售上海、重慶、大連、南京等地10余項物業及地塊，其中，接盤方不乏萬科、碧桂園、大悅城(000031,股吧)、陽光保險等品牌房企及險資，而眾多項目皆是低價虧本“甩貨”，例如，出售佛山嶺南天地住宅地塊讓其虧損9000萬元，出售大連天地項目權益則虧損4.95億元。不過，這也讓瑞安房地產套現至少500億元（不完全統計）。

　　一系列的回血操作，讓其保證了較低的負債率，但也制約了其自身的發展。

　　年報顯示，瑞安房地產2014年凈利潤為17.28億元，而此項指標在2015年呈現斷崖式下跌，直接降至7.88億元，2016年到2018年的凈利潤分別為10.88億元、16.69億元、19.06億元，2018年的凈利潤相對于2014年的數據僅僅增加了2億元。

　　發展遲緩已經成為不爭的事實，而今年瑞安的銷售額也不容樂觀。

　　數據顯示，前9個月，公司累計合約物業銷售額按年下跌55.65%至48.12億元。2019年上半年，瑞安房地產營收79.02億元，比2018年同期190.32億元，下滑58%。

　　對此，瑞安房地產公告稱，業績腰斬主要是因為期內物業銷售貢獻減少，2018年因出售上海瑞虹新城1號和7號住宅地塊，為當期貢獻了149.81億元的收入。

　　此外，區域布局單一，也是瑞安房地產被詬病的另一個原因。

　　據2018年年報顯示，上海貢獻了瑞安房地產76%租金業績，上海作為瑞安房地產重倉之地，在20.16億元里貢獻了76%的業績，其它城市則占24%。

　　“上海等市場預計后續表現會更好，是房企重倉的原因，當然此類房企重倉當然容易受到政策調控等影響，需要關注這些風險，后續港資需要積極在高周轉方面做文章，這樣才可以真正樹立行業地位，或者說在具備品質打造的基礎上做高周轉。”一位資深財經評論員坦言。

　　據官網顯示，目前瑞安房地產共有13個項目，上海太平橋、上海新天地、新天地時尚、企業天地、翠湖天地、瑞安廣場、湖濱道、瑞虹新城、重慶天地、武漢天地、佛山嶺山天地、上海虹橋天地、上海創智天地，其中，10個項目在上海，少數三個項目則分布在重慶、武漢、佛山。

　　輕重之間

　　像長實、九龍倉、恒隆等眾多港資房企，都將其重心集中到了商業地產，尤其是高端商場上，選擇以租金支持盈利謀求現金的回流，瑞安房地產也不例外。

　　羅康瑞曾經想要瑞安房地產快速復制“新天地”的發展模式，以此實現遍地開花。只是，這條在中國舊城改造的樣板之路走得并不是一帆風順。

　　近日，佛山項目被爆拿地12年仍六成未動工的消息，讓瑞安房地產囤地傳聞甚囂塵上，毫無疑問的是，慢周轉讓其短時間難有成效，而“克隆”之路也并沒有實現像之前的發展模式。

　　近年來，為了謀求突圍發展，瑞安房地產也在借道輕重資產模式之間轉換。

　　2016年6月，由瑞安房地產管理的核心+辦公樓投資平臺（“SCOV”）完成首項收購，買入位于上海新天地的優質甲級辦公樓上海企業天地5號；2018年12月，瑞安投資者及瑞安管理人(均為公司間接全資附屬公司)、宏利投資者及中國人壽(601628,股吧)的一家全資附屬公司――中國人壽信托訂立框架協議。瑞安投資者、宏利投資者及中國人壽信托同意成立合營企業。

　　“借籌集自全球金融投資者的重大資金，合營企業將為公司提供主要資金平臺，與長期伙伴擴展其商業地產組合。合營企業亦為公司提供穩定、循環管理費用，有助于多元化公司的收益來源。”

　　瑞安房地產對風財訊表示，SCOV的三個創始合伙人已經承諾投入總資本7.5億美元，其中瑞安房地產、宏利投資者及中國人壽信托分別于平臺注入2億美元、4.5億美元和1億美元，目標是籌集最多10億美元的承諾資本。

　　一位業內資深人士則認為，于商業地產而言，不管是輕資產也好，還是存量更新也好，未來一定是主旋律，諸如像萬達、包括新城，甚至說瑞安。類似于新天地這種成功模式屬于從開始到結束都是由瑞安進行的，目前這種項目在不同地點及時間其成功往往具有不可復制性，目前的輕資產模式，往往是別人的項目，再用自己的管理體系套入的話，有時就很難收到應有的效果。”

　　在歷經2012年之后的銷售困頓，2018年瑞安房地產銷售額迎來35%的增長，合約銷售額達到222.79億，但是，超三成是出售資產所得收入。而今年瑞安房地產將銷售目標一再降低僅為100億元。

　　2015年，羅康瑞之女羅寶瑜走上前臺，改革浪潮不止，而瑞安房地產也經歷著新秀上崗、元老離散的窘況，包括蔡玉強、黃勤道、劉夢潔、尹焰強、郭慶在內等老臣接連出走，讓瑞安房地產飽嘗人事動蕩的危局。

　　盡管輕資產之路已經開啟三年，但是瑞安長期以來依然存在“資產重，周轉慢”的問題，這在羅寶瑜進入公司初期也并未得到改善。

　　內地20多家房企跨過千億門檻，瑞安房地產依然掙扎在百億的迷途之中，在維持商業地產“基本面”的同時，不論是操盤能力、成本與利潤平衡、建筑品質上都遭遇挑戰，重倉會成功尋得下一輪市場發展機會，還是停留在困頓的原點？

（責任編輯：常丹丹 HO016）