進擊的高鐵 造夢下花園

　　深秋的北京天氣漸涼，驅車開往距離北京140公里外的河北張家口下花園，一路遠離城市的喧囂，京藏高速沿途天高云淡，層林盡染，風景宜人。

　　2019年的日歷已經翻過四分之三，離京張高速鐵路預計正式開通運營日子越來越近。張家口這座京北之城即將迎來歷史性的高光時刻，懷來、下花園、宣化這些高鐵經過區域新的發展機遇似乎一觸即發。

　　借助高鐵及冬奧的利好，近年來，十幾家品牌開發商進駐下花園區域，不大的城區內隨處可見在建工地。承接北京外溢人口、雙城生活、養老度假……各種宣傳正在努力編織一幅美麗的生活圖景。

　　造夢下花園

　　盛產“全能型”產品

　　據各項目售樓處銷售人員介紹，下花園樓市主要的賣點不外乎京張高鐵、冬奧會、生態宜居等利好條件，同時銷售人員強調在諸多環京區域限購的情況下，下花園并沒有推出限購政策，購買門檻相對寬松。

　　記者走訪多個項目看到，大部分產品依舊是常規的“高板”，一居室到四居室。在銷售人員口中，下花園的產品可以滿足多種客群需求。

　　“以后高鐵開通了到下花園只要30分鐘，可以在北京工作，住在下花園。”銷售人員表示，“如果是給老人養老也可以，這邊空氣好，自然環境好，適合居住。”

　　“下花園政府引進各開發商除了建房子外，還提出了很多配套要求，借助冬奧會，這里會規劃發展得更好，高鐵修通后會有更多人來下花園，也具有一定投資價值。”銷售人員介紹說。

　　藍城·北京桃李春風項目銷售人員表示，今年在售的還有4套合院產品，單套總價在600萬元左右，預計明年6月再開盤單價要再漲兩三千。

　　據其介紹，藍城·桃李春風項目在杭州頗為成功，公司想照搬模式，把下花園這個項目打造成北京周邊高端家庭產品，可滿足人們休閑度假。目前購買人群以老年人居多。

　　記者看到，下花園周圍群山環繞，但深秋季節大多數的山都沒有植被覆蓋，呈現出土黃色。即使站在主打休閑度假的藍城·桃李春風合院產品二層，推窗望去，眼前仍是一片荒山。

　　藍城·桃李春風銷售人員表示，對于北方的自然景觀，他們也很無奈，項目正在山上做植被種植和綠化的工作，這是政府要求的，也是項目為了滿足客戶需求必須做到的，也許未來會呈現出不一樣的景致。

　　可以看到，相對于大多數下花園的產品，藍城·北京桃李春風選擇打造高端康養產品的定位較為清晰，但其高定價所需要實現的高品質也對項目提出了更高的要求。更多的產品仍在單純的賣房子階段，沒有做足相應配套設施。

　　“屈指可數的幾個超市、飯店很早就關門了，醫療主要依托張家口和北京，教育資源也差強人意，現實離理想的房子和對美好生活的憧憬還有一段距離。”在北京工作的張家口人徐先生告訴記者，他更想選擇在北三縣購房，而不會想回到下花園居住。

　　首經貿大學城市經濟與公共管理學院趙秀池副教授分析認為，京張鐵路開通半小時可以從北京到達下花園，拉近了與北京的時間距離，對該區域發展是一大利好。高鐵開通會增加該地區的住房需求，加之品牌開發商介入，該地區房價或有一定升幅。下花園空氣環境較好，除了在此就業的人購買外，更適合北京人休閑度假。

　　造夢下花園

　　特色小鎮遍地

　　據了解，“山水花園，智慧城市”，下花園以此為城市定位。迎著冬奧契機，一改以往慢發展、低效率的狀態，正式步入發展快速軌道。

　　從下花園政府官網看到，下花園重新劃分為六個區域，利用當地的生態資源優勢，引入新興產業，加大市政投入，意在打造一座環京新城、高鐵新城、康養旅游基地，以及一座產業、教育、生活的高地。

　　截至目前，已有軟銀人工智能科技園、中英智慧產業園、華潤總部基地、清科科技產業園、下花園未來藝術光影城、藍精靈創新教育基地、華潤萬象城市商業中心等一批國內外知名大集團、大公司落戶下花園，以及蝶戀花文旅小鎮、金融家小鎮、榮盛冰雪小鎮、華潤置地泛奧運文旅小鎮、碧桂園科技小鎮、京北高鐵文博小鎮、嘉禾喜文化小鎮等近12個特色小鎮陸續開工在建。

　　數據顯示，2019年，下花園區實施區級重點項目58項，總投資2100億元，其中，列入市級以上重點項目15項，總投資527億元。在今年4月的全市集中開工活動中，下花園區15個項目開工建設，數量為張家口全市之最。

　　業內專家稱，大城市對周邊縣市的輻射，除了住房需求的外溢，也意味著產業、人口與公共資源（教育、醫療）的同步遷移，但這是一個漫長的過程。

　　綜觀全國特色小鎮分布，最為旺盛的以長三角地區特色小鎮為典型，如上海迪士尼小鎮、烏鎮互聯網小鎮等，均在環大都市半小時生活圈內。而在北方區域，類似的特色小鎮仍是空白。業內人士稱，下花園無論從地理位置還是生態環境上，與環滬區域的特色小鎮距離類似，前景可以預見。

　　同時，專家指出，現階段的特色小鎮發展還不是那么完善，存在一些問題，如地產化明顯、千鎮一面、運營方式方法不明顯等。想要成為真正的特色小鎮，后期運營是關鍵。

　　曾經的下花園是“一城煤灰半城土”，而如今早已成為“半城花海半城林”，盡展“山水花園”風采，成為名副其實的北京生態“后花園”。

　　背靠雞鳴山，漫步下花園，小城內道路迂回，特色小鎮遍地開花。如若運營成熟，后期整個區域的基礎配套完善，可以預見的是，下花園能借文旅優勢引流，填補京津冀區域休閑旅游空白。

　　造夢下花園

　　縮水的景觀配套

　　“如夢水鏡”文雅別致的名字鑲嵌在奧園·京譽府的售樓處入口處，很顯眼，這讓在一路寒風中采訪的記者有些竊喜和期待，但是一直到采訪結束，也未能見到這個富有詩情畫意的景致。最終還是銷售人員一語點醒，門口兩個深度10厘米左右的兩個水池就是“水鏡”，現在冬天水被放干了。

　　集中在下花園的不少開發商來自南方，許多全是以景觀打造而著稱。如藍城、奧園、陽光城等，但是對于下花園的天然氣候似乎也顯得辦法不多。

　　資料顯示，由于地處桑洋盆地暖溫半干旱區，下花園區屬大陸性季風氣候。最高山峰水口山，海拔高度1978米，最低洋河出境處，海拔高度510米。由于海拔高低懸殊，地形復雜，四季分明，春季干旱多風，低溫；夏季炎熱短暫，雨量集中；秋季天高氣爽，降溫較快；冬季嚴寒少雪，封凍達5個月之久。

　　這樣的自然環境下即使如奧園這樣的企業也無“用武之地”。奧園集團股份有限公司創立于1996年，發軔于中國南方。該集團也一直對外宣稱為客戶提供養生、舒適的生活方式。其品牌理念也一直是“構筑健康生活”。所以，該品牌以往十分注意綠化和水系規劃，也多次因此而獲得褒獎。

　　而位于下花園的奧園·京譽府項目似乎也在宣傳上十分強調這一賣點。在宣傳單首頁就印著“北京之上，又見花園”的字樣。并且，在介紹項目特點部分，第一個就是“山水怡情?閑庭雅居”和希望為客戶營造，山水田園、文化、頤養、閑居的理想空間和生活方式。

　　但是，現實卻是另一番景象。下花園的奧園與該集團在南方項目高品質的綠化和水系形成鮮明的對比。一進入下花園京譽府的售樓處，映入眼簾的就是如夢水鏡四個大字。但是環顧一周也沒發現附近有任何水景。當記者向工作人員提出心中所惑，該項目的如夢水鏡在何處的時候，其回應就是門口那兩個干涸的小水池。并且，當記者拿著該項目的綠化效果圖走在原規劃的綠化地段，卻發現宣傳效果圖中的綠茵在現實中只是稀疏的枝丫，其占地面積也極其的小。

　　記者向銷售人員咨詢綠化的“縮水”情況時，對方也是左右躲閃而并未正面回復。一向以綠色山水為賣點的奧園在該項目上的縮水，只是下花園各個項目的一個縮影。

　　以江南水鄉為特色紅遍大江南北的藍城·桃李春風，在這樣的自然環境下顯得更加突兀，“荒山”為大背景下的江南水鄉似乎來得有些做作，由于現場正在施工，售樓處門口顯得雜亂不堪，這與印象中臨安那個飄著細雨的江南小鎮差距反差太大。

　　其實不是開發商不努力，是自然環境的限制。正如中國工程院院士、嶺南建筑大師何鏡堂所言，最好的建筑就是因地制宜。

　　文/張郁唯??陳婷婷??余蘇怡

責任編輯：李思陽