中國經濟網編者按：8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成；在此之前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。央行有關負責人稱，定價基準轉換后，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　值得一提的是，此前，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍。多位分析人士指出，此前商業銀行有9.5折房貸或8折房貸，在新機制下，原本的“打折房貸利率”或將一去不返，未來LPR就是最低的下限。另外，央行還表示，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。機構認為，這對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

　　房貸利率定價基準即將換為LPR

　　8月25日，央行發布公告稱，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成；在此之前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

　　央行規定了銀行新發放的個人住房貸款利率的“下限”，即在最近一個月相應期限的LPR利率基礎上加點，而加點的“下限”則由兩部分組成：一部分是央行規定的全國最低標準，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。另一部分為央行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　央行有關負責人稱，定價基準轉換后，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　央行副行長劉國強前不久就明確表示，利率市場化重點是要降低實體經濟的融資成本，對于房地產市場，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。這次利率并軌改革，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。

　　一股份行中層人士對媒體表示，對銀行來說，小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據供求關系確定，受基準利率影響較少，銀行一般會先確定貸款實際利率，然后在貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數關系來填寫貸款合同。因此，即便今后新發放貸款要求以LPR為定價基準，但實際情況中短期內對此類貸款影響較小。

　　按照新規，新發放的住房貸款利率每年會有一次調整的機會。借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。

　　不過，住房貸款利率每年可以調整的部分僅限于定價基準部分，而對于在LPR基礎上的加點部分，則在合同期限內固定不變。

　　此外，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

　　打折房貸利率或一去不返

　　在此前定價機制下，各城市或各銀行對于發放的房貸利率水準不一。中原地產首席分析師張大偉指出，按照目前的房貸數據，大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導致利率上行。

　　張大偉表示，對于當下房地產貸款市場，首套房貸利率過高，大部分執行的利率都在5.39%以上，這從政策預期看，后續有降低的可能性。此外，如果說二套房貸款利率涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸過款的剛需。未來政策應該針對這部分群體有定向的平穩利率。

　　此次調整屬于中性政策，之前同類型的政策要求房貸利率不得低于基準利率的70%。“如果解讀可以理解為利好，因為LPR肯定會下調，這種情況下，避免刺激房地產，只能穩定房地產利率，不存在打壓房地產的可能性，因為如果全社會利率下調，單獨房貸上漲，最后的結果只能是資金繞道進入房地產。”

　　東北證券研究總監付立春表示，房貸利率的形成機制將發生變化，新增的房貸會面臨一定的磨合成本。二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策這一原則，預計執行起來可能上浮水平會遠大于60個基點。基于部分城市二手房房貸暫停這樣的背景，未來房貸成本及可得性都會面臨一些挑戰，房地產投機難度大幅提高。房地產市場可能更加平穩，成交量可能會有下行壓力，價格可能會因此下降。

　　值得一提的是，此前，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍。多位分析人士指出，此前商業銀行有9.5折房貸或8折房貸，在新機制下，原本的“打折房貸利率”或將一去不返，未來LPR就是最低的下限。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，類似政策在實際過程中，或會倒逼近期部分購房者積極辦理貸款。尤其是房地產交易領域中，往往會存在放大政策效應的地方，所以不排除近期部分在看房的群體或加快交易。當然從穩定房地產交易秩序的角度看，近期要查處相關中介機構虛假宣傳的做法，比如說通過暗示房貸利率政策調整來慫恿購房者加快簽約的行為。而相關購房者應該理性科學看待央行此次政策，不能簡單以貸款利率將上調或下跌等來判斷政策導向，相關購房行為也應該保持穩定。

　　緩解銀行息差下降趨勢

　　房貸利率形成機制發生變化的同時，也明確銀行能夠根據借款人的資質等條件設定更為靈活的定價規則。央行表示，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

　　天風證券（601162）銀行業分析師廖志明分析指出，全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點幅度不能低于30個基點，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30個基點。倘若借款人資質一般，銀行可以與借款人協商貸款利率為LPR+50個基點。對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

　　在規范房地產貸款市場方面，央行明確表示，銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”、“加按揭”服務。在分析人士看來，這實際上是為了規范后續的貸款業務，有助于形成更為明確的貸款秩序規范。

　　在嚴躍進看來，此次房貸利率政策調整進一步體現了央行對于房地產市場的關注，尤其是對于房貸領域的風險管控和市場引導的積極信號，對于今年下半年的房地產貸款工作等有較為清晰的指導意義。

　　事實上，下半年來，監管層動作密集，從銀行、信托、債券等多個方面收緊房地產融資，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。李萬斌認為，結合其他相關政策，一方面，未來銀行將加速調整信貸結構，減少房地產行業占用的信貸資源；另一方面，房地產調控短期內不會放松，資金環境較為緊張，未來或將有更多城市繼續收緊房貸政策。

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