原標題:新調控時代的“均值回歸”
均值回歸,起初是金融學的一個重要概念。它是指股票價格、房產價格等社會現象、自然現象(氣溫、降水),無論高于或低于價值中樞(或均值)都會以很高的概率向價值中樞回歸的趨勢。
根據這個理論,一種上漲或者下跌的趨勢不管其延續的時間多長都不能永遠持續下去,最終均值回歸的規律一定會出現:漲得太多了,就會向平均值移動下跌;跌得太多了,就會向平均值移動上升;自然界由于有慣性的作用,社會現象中,比如股價房價領域,由于心理作用、投機作用等,有時甚至有矯枉過正的令人措手不及的驚人現象。
調控進入常態化,精準調控、一城一策,甚至因企施策的窗口指導,讓“穩”字和“房住不炒”真正落到實處,避免大起大落,這可謂是調控的“均值回歸”,也是本次專刊主題“新調控時代”的核心要義。
在最上游的融資端,釜底抽薪式的收緊,是遏制房企加杠桿沖動的新關鍵詞。
上半年的樓市“小陽春”之后,監管部門針對從信托到美元債等各種融資手段,逐一查缺補漏,分別出臺了有針對性的收緊政策。在融資的新調控時代,大型房企由于信用等級較高、融資成本更低,日益主導土地和并購市場,而高杠桿的中型房企則陷入資金鏈危局,小型房企甚至賣項目求生。“杠桿飆車游戲”剎車之時,也是市場玩家快速退場、集中度進一步上升之時。
融資的均值回歸,就是讓資金價格匹配企業內在價值,讓超配杠桿的企業感受到痛苦、讓財務穩健的企業嘗到甜頭。
一手是融資、一手是拿地,這是房企最重要的兩件事。在拿地方面,北京土地市場的均值回歸,是從冷清到回暖的回歸,也是從單一限價地塊到土地類型多元化的回歸。
在數量方面,上半年北京成功出讓了33宗經營性用地,土地出讓總成交額達920億元,同比去年上升21%。相比2018年,出現了明顯回暖勢頭。而純商品住房用地(即不限價地塊)重新出現在土地市場,也成為北京土地市場的重要信號。
土地市場的均值回歸,意味著階段性的價格調控目標已經實現;未來穩房價的舉措,或許將從土地限價這種單一行政手段,讓渡到市場調節+行政管控的雙重手段。
在最重要的銷售方面,均值回歸意味著市場成交從極其低迷回歸到合理區間,房子的品質也從“限競房一定粗制濫造”回歸到注重品質和附加價值上。
去年下半年,隨著限競房大量集中入市,市場曾陷入深度低迷和觀望,樓盤平均簽約率一度低至20%。但如今,無論是開發商還是購房人,對于限競房的理解都產生了新的變化,樓市交易也在這種變化中出現了明顯回暖。
數據顯示,上半年,北京市商品房成交35677套,上漲132%;成交面積415.03萬平方米,上漲101%。成交量和成交面積都取得了翻倍增長。對于新房交易來說,最困難的時期似乎已經度過。
而高低配等以犧牲品質為代價、為限競房增加溢價的做法,也慢慢被房企摒棄,越來越多的新限競房項目在產品品質上向普通商品房靠攏,甚至優于不少早期的普通商品房,也因此獲得了熱銷佳績。
限競房的均值回歸,就是品質說話。
在新興業務方面,新調控時代下,也迎來了均值回歸。如長租公寓業務,在盈利困難、模式單一的困境下,越來越多的房企按下了暫停鍵,朗詩、遠洋紛紛剝離了長租公寓業務,萬科暫停了萬村的長租公寓拓展等等。
盲目進入和擴張的后果呈現,行業步入審慎期。行業分化加劇,綜合實力強大的頭部企業租賃“寡頭”出現,成熟型選手仍在搶占賽道,形成頭部運營企業三分天下的局面。
長租公寓的均值回歸,就是讓燒錢、重擴張輕運營等不良做法受到懲罰,讓真正沉下心來通過運營、服務創造價值的企業成長起來。
文旅度假地產,也迎來了均值回歸。曾經以圈地、蓋房、圈錢為特色的部分文旅度假項目,越發難以為繼,一波一波的“鬼城”教訓了購房人,也讓這個市場在陣痛之后,迎來了真正的反思。社群、文化導入、配套等等,房企開始從最細節的部分做起,一個一個“神盤”“網紅盤”的出現,讓新一批文旅度假地產項目贏得了熱愛。
文旅度假地產的均值回歸,就是踏踏實實為業主創造價值,回歸詩與遠方的初心。
2019年,物業公司上市潮繼續涌現,這種掌握業主“最后一公里”的商業模式,在O2O等新經濟類型的加持下,迎來了它的高光時刻。
物業公司在完善各類服務的最后一公里上的巨大價值,為物業公司跑馬圈地提供了土壤,而資本市場對物業公司的認知發生了巨大改變,為物業公司上市創造了客觀條件。這一年,物業公司回歸了自己的均值——下一個房企主戰場的價值。
無論是融資,還是拿地、賣房,甚至是新興業務,在新調控時代,回歸均值就是告別曾經的狂熱和無序,告別曾經的泥沙俱下,讓有價值的東西回到應有的位置上,讓地產行業黃金時代的種種沉疴,在時代的大潮中洗刷殆盡。
這,或許就是未來相當長時間內,無論是地產行業中人,還是買房人,都需要直面的新調控時代。
文/胡蓮
責任編輯:覃肄靈
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