33宗地賣了920億元 不限價宅地回歸

　　新調控時代

　　下半年，北京的土拍市場在高價地的誕生中正式開啟。7月15日，經過56輪角逐，北京中海地產有限公司以79.4億元的價格競得豐臺區花鄉造甲村的地塊，溢價率約18.79%，并未觸及競拍封頂價。這是今年以來北京出讓起始價和成交金額最高的土地，也是豐臺區歷史上總價第二高的地塊。

　　據了解，豐臺造甲村周圍二手房如怡海花園小區等普遍在6萬元/平方米左右，新盤西城天鑄、諾德逸府等均價在6.5萬元/平方米左右，不限價的葛洲壩中國府均價則超過10萬元。

　　值得注意的是，該地塊雖然總價較高，但實際上，在樓市調控重壓之下，北京土地市場依然保持穩中有降，尤其是上半年平均土地溢價率僅為10%。即便是多宗不限價地塊重新入市，也未拉動土地價格暴漲，反倒是不斷增加的供應，有望在未來形成共有產權房、限競房、普通商品房三元化的樓市新格局。

　　半年土拍收金920億元

　　6月27日，北京上半年土地市場收官，當天出讓3宗土地，總成交價為120.33億，創下了上半年北京土地市場成交總價最高紀錄。

　　根據北京中原市場研究部的統計數據，從整體來看，今年上半年北京土地市場已經成交33宗地，總成交額為920億元，同比上漲約21%，其中住宅用地31宗，總成交額868.65億元，較去年同期上漲約29%。

　　不難看出，從土地供應和土地收入上看，上半年的北京土地市場相比2018年同期出現了明顯回暖勢頭。

　　尤其是不限價土地時隔兩年后再次出現，引起業內普遍關注。

　　統計數據顯示，剛剛過去的上半年，北京共有31宗住宅用地成交，其中不限價地塊共成交8宗，不乏孫河、石景山首鋼等優質區域。尤其是孫河的不限價地塊，吸引了多家房企參與現場競拍，最終由港資房企恒基兆業爆冷競得，成交價為30.2億元。這也是香港恒基兆業暌違多年后，再次重回北京土地市場。

　　除此之外，根據北京青年報記者了解，上半年住宅用地出讓中，限競房仍為絕對主力，共完成12宗限競房土地成交，10宗共有產權房的土地成交。

　　統計顯示，2019年住宅用地第一拍就是限競房用地，為豐臺區郭公莊村地塊，在今年1月11日成交，最終由京投+郭公莊投資聯合競得，成交價37.2億元

　　另外，許久未有住宅用地供應的通州，也在今年1月份開閘，通州首個限競房地塊——臺湖鎮地塊，最終被萬科+平安聯體競得，成交價為66.6億元，成為通州入市的首個限競房地塊。

　　限競房方面，根據北青報記者統計，最貴限競房為石景山的新城首創地塊，由首創+新城聯合體競得，成交價為49.53億元。該地塊商品住房銷售均價不超過62766元/平方米，且最高銷售單價不得超過65904元/平方米。

　　共有產權房方面，上半年最貴的共有產權房為海淀區清河安寧莊地塊，總占地面積6.89萬平米，總建筑面積14.19萬平米，最終由金隅競得，成交價為38.9億元，房屋銷售均價不高于44800元/平方米（含全裝修）。

　　土地熱度升溫，使得樓市在調控重壓之下，依然保持穩中有升的態勢。

　　7月17日，北京市統計局發布數據稱，上半年北京市房地產開發投資同比增長16.4%，商品房新開工面積971.1萬平方米，增長10.4%。商品房銷售面積387.9萬平方米，增長68.7%；其中，保障性住房銷售面積142.7萬平方米，增長1.4倍。

　　對于上年年北京房地產市場的表現，第一太平戴維斯華北區研究部負責人助理董事李想表示，2019年上半年，北京土地市場繼續加大供應，通過供應端來保障房地產市場的穩定。從供應結構講，住宅用地的主體仍是共有產權房及限競房。罕見的是，純商品住房用地（即不限價地塊）重新出現在土地市場，成為北京土地市場的重要信號。

　　平均溢價率僅10.67%

　　值得注意的是，雖然今年以來出讓了多宗總價較高的土地，但這與地塊大小和所處位置有重要關系。實際上，今年的土地溢價率始終在低位保持運行，最高的土地溢價率也僅為42%。

　　來自北京中原市場研究部的統計數據，截至今年上半年北京土地市場已經成交33宗地，平均溢價率為10.67%。其中住宅用地31宗，總成交面積378.34萬平方米，同比去年上半年上漲3成。總成交額868.65億元，同比去年同期上漲29%。溢價率11.24%，同比去年上半年的溢價率反而有所下跌。

　　土地看上去賣得熱鬧，但地價并沒有出現大幅波動，反而愈發理性。

　　北青報記者統計發現，已經出讓的住宅地塊分別位于通州區、海淀區、朝陽區以及石景山、豐臺、懷柔、門頭溝、平谷、密云、大興等7個區域。成交的住宅地塊普遍溢價率較低，十余宗土地為零溢價率成交；僅有3宗土地的溢價率超過了40%，兩宗位于通州，一宗則位于亦莊。

　　溢價率最高的是通州新城核心區地塊，今年2月2日，該地塊開拍，經過現場40余輪的舉牌競價，最終被北京通州房地產開發有限責任公司以18.8億元斬獲，溢價率達42.4%。

　　其次是北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊，該地塊競拍起始價為22.5億元，吸引了港中旅、金融街、綠城等14家房企及聯合體參與競拍。最終，雅居樂以31.8億元、41%的溢價率拿下該地塊，成交樓面地價為39625元/平方米。

　　另一個溢價超過40%的是通州臺湖地塊，今年年初，“通投+住總”聯合體以總價25.5億元競得，溢價率達到40.88%。

　　記者發現，從成交地塊區域分布來看，大多數地塊在五環和六環外。對此，中原地產首席分析師張大偉分析，區域交通是否方便，如果是五六環外，又沒地鐵的地塊，現在地塊成交溢價率都不高。其實價格高的反倒賣得快，因為價格高意味著位置更好。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，三宗地塊分化嚴重，北京土地市場優質和相對優質土地依然關注度高。相對于深圳土地“高價潮”，房企拿地并未出現類似的火爆現象，北京地塊也很難出現高溢價率。

　　不限價土地回歸且增多

　　除了低溢價率外，土拍市場的另一個新趨勢是普通商品住房用地的增多。6月27日，北京上半年土地收官前的最后一場拍賣中，掛牌出讓的3宗住宅用地，分別位于石景山、順義高麗營和平谷金海湖，總成交價120.33億元，分別被華潤+電建、首開+富力、首開+首創+住總以11.63%、20.59%和0%的溢價率競得。

　　值得注意的是，三宗地中石景山古城地塊和平谷金海湖地塊都是普通商品房住宅用地，出讓說明中并未有“限房價、競地價”的規定。

　　其中，最受關注的石景山古城地塊，起價達到了65億元，因為是內城區與少有的不限價地塊，曾備受看好。但實際上，該地塊只吸引了首鋼+中駿+招商、中海、華潤+電建、中國平安4家競拍主體，經過22輪競價后，由華潤+電建以73.4億元獲得，溢價率11.63%，熱度并未達到預期。

　　同為不限價的平谷區金海湖鎮PG06-0100-6014地塊為R2二類居住用地，起拍價5.93億元。最后因為只有首開+首創+住總一家聯合體報名，最終以底價5.93億元獲得。

　　數據顯示，截至這三宗土地成交，北京土地市場年內累計成交已經超過920億元，其中包括8宗不限房價地塊。

　　李想告訴北青報記者，上半年成交了12宗限競房、?10宗共有產權房的土地出讓。限競房與共有產權房住宅用地已經成為了樓市新增土地供應的主體。但不可忽視的是，普通商品房住宅用地也在快速回歸，并且逐漸增多。

　　上半年北京土地市場完成了8宗純商品住宅用地（即不限價地塊）的拍賣，其中不乏石景山古城、朝陽區孫河這樣的熱門區域。對此，李想認為，適時推出不限價地塊，可以豐富住宅供應結構，滿足不同層級購房者的需求。

　　合碩機構首席分析師郭毅也對北青報記者表示，目前出讓的非限價地塊要么是競爭激烈，新房供應充足的區域，如古城和孫河，要么就是相對偏遠的區域，如密云和平谷金海湖。但可以看出，普通住宅用地在數量上逐漸增多，回歸趨勢愈加明顯，在不干擾市場價格，不會大幅拉高地價的前提下，非限價的普通住宅用地下半年或將更多地入市交易。

　　李想也認為，純商品住房用地（即不限價地塊）重新出現在土地市場，成為北京土地市場的重要信號。預計下半年，土地市場在整體穩定的環境下，原有的供應結構將打破，將采取更為靈活的出讓規則。

　　下半年土地供應大概率仍會加大

　　對于下半年土地市場的走向，業內普遍認為仍會維持現有熱度，甚至大概率會加大土地供應。

　　貝殼研究院統計數據顯示，2019年前5個月北京市住宅用地供應規劃建面同比增加15.1%，為近五年同期最高。同時，供地節奏也明顯加快。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂判斷，從歷史數據看，下半年住宅用地供應會多于上半年。但供地節奏會與商品住宅去化周期相協調，當前北京商品住房尤其是限競房去化緩慢，且近期高溢價土地的競得方主要為首次進京的房企，多數扎根北京的房企由于前期土地轉化的存量供應去化壓力大，而舉牌熱情低，因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場大幅升溫的參考。

　　另有行業人士指出，盡管近期北京供地節奏有所加快，但實際上房企對于拿地仍比較謹慎。市場已經進入深度調整期，市場預期沒有那么積極，房企拿地偏向審慎，另一方面債償壓力較大。

　　李想也認為，預計下半年將加大土地供給，政策上也將以“穩”為綱，維護房地產市場整體穩定。

　　本版文/本報記者??李桁

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　　一二線城市土地熱或將延續

　　近期，多家研究機構都發不了上半年土地成交報告。

　　多家機構報告均指出：二線城市供應量小幅增加—上半年二線城市共推出土地4671宗，推出土地面積21734萬平方米，同比增長7%；成交方面，共成交土地4076宗，成交土地面積18583萬平方米，同比增長5%。但成交樓面均價溢價率則有明顯上漲，上半年土地成交樓面均價為3442元每平方米，同比增長18%；土地平均溢價率為19%，較去年同期上漲2個百分點。

　　二線城市土地溢價率最高

　　機構數據顯示，二線城市上半年推出土地面積占全國的38.7%；成交土地面積占全國的39.5%。在價格方面，二線城市成交樓面均價同比漲幅全國領先—今年上半年，一線城市成交樓面均價同比上漲4%，三四線城市土地成交樓面均價同比上漲6%，遠低于二線城市18%的同比漲幅。

　　二線城市的土地溢價率也跑贏全國—上半年全國300個城市土地平均溢價率18%，較去年同期下降2個百分點，而二線城市土地平均溢價率為19%，較去年同期上漲2個百分點。

　　尤其是長三角區域的城市，表現尤為突出。

　　1—6月全國土地出讓金前十中，杭州、武漢、南京、蘇州、寧波五市占據了半數榜單。溢價率方面，合肥、南京、蘇州、杭州四個城市均跑贏了二線城市19%的平均水平，分別達到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%，其中，南京土地出讓的溢價率，同比升高足足達到343.48%。

　　40個熱點城市

　　平均地價為5218.1元/平方米

　　土拍溢價率上升帶動了多個熱點城市地價的持續上漲。易居發布的報告顯示，40城地價在2019年里創下新高，為5218.1元/平方米。

　　地價變化軌跡顯示，熱點的40城土地價格漲幅于2016年上半年達到最大值57.2%，隨后開始持續下行，并于2018年下半年觸底反彈，2019年上半年同比漲幅達到了22.9%。從絕對值看，地價于2017年下半年見頂，為4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，直到2019年上半年攀高至5218.1元/平方米。

　　分城市來看，6月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為金華、南寧、荊州、深圳和福州，土地成交溢價率分別為72%、70%、58%、48%和44%。

　　碧桂園花千億拿地?土拍熱或將延續

　　在房企拿地支出方面，呈現出兩極分化的特點。根據同策研究院的統計，碧桂園土地出讓支出最多，達到了1066.31億元，是上半年唯一一家超千億買地的房企。排在第二、第三位的分別是融創中國與萬科，買地支出分別為874.68億元和854.93億元。

　　值得注意的是，在拿地方面，國營房企的勢頭明顯弱于民企。根據同策研究院的統計，上半年拿地金額支出前十名的房企中，只有排在第五位的保利地產、第八位的華潤置地和第九位的中海地產是國營房企，三者的拿地支出分別為623.29億元、553.11億元和440.52億元。與第一集團的碧桂園、融創、萬科相比，還有明顯的差距。

　　業內人士認為，下半年土地供應仍將繼續增加，全國范圍多個城市土地出讓收入已經刷新了歷史同期紀錄。7月11日，20城市集中推出48宗地塊，其中包含住宅用地39宗。

　　7月11日，蘇州推出5宗綜合用地，起始總價91.5億元。至此，7月10日-11日兩天之內蘇州合計出讓16宗地塊，總成交價達到180.77億元。同日，成都推出2宗綜合用地，起始總價50.1億元。此外，當日上海、南京、溫州均有不同數量地塊推出。

　　預計下半年全國土地市場將延續上半年的趨勢，加大供應。與此同時，樓市調控政策也出現了相應的調整，針對房價上漲明顯的區域，調控持續加碼。例如，蘇州、杭州都進行了多次調控的升級，尤其是杭州更是在土拍時引入了類似于北京的限房價競地價的規定。

　　雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。業內專家指出，最近三四線城市依然相對低迷，這種情況下，房地產企業愿意把更多資金投入到一二線城市，這也是一二線土地市場升溫的原因。

責任編輯：覃肄靈