增速掉頭 房企業績暑伏中見秋涼

房企20強半年業績

2019年上半年部分200強上市房企預計盈利表現及變動情況

　　2019年部分標桿房企業績目標及上半年目標完成率（億元） 注：數據為業績目標可比口徑；其中，富力地產、佳兆業目標及上半年業績為權益口徑 數據來源：企業公告、CRIC

　　新調控時代

　　進入七八月，房企迎來了密集的半年報發布期。根據目前研究機構及房企披露的業績數據來看，今年上半年房企業績增速顯著放緩。

　　可以看到，在房地產市場整體調控思路不變的情況下，房地產行業仍處在一個平穩、增長趨緩的周期里。

　　業內人士預計，今年將處于“小年”，下半年受到市場融資收緊等方面影響，房企拿地投資動作將趨緩，銷售回款成為重中之重。

　　根據目前出爐的2019年上半年房企業績排行榜單可以看到，權益金額前十排名的房企變化不大，龍湖成為新晉十強，華夏幸福由去年第八下跌到16位。

　　頭部企業碧桂園、恒大、萬科的權益金額相比去年均有所下降。前三十強中，業績增長的有20家，其中增幅最大的前三名分別是中海、旭輝、招商蛇口，分別增長40.2%、38.6%、32.8%。業績下跌的10家中，跌幅較大的包括泰禾、恒大、萬科。

　　業績增速放緩

　　頭部企業已觸及規模天花板？

　　根據克而瑞研究機構統計數據顯示，1-6月，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。增速放緩明顯。

　　告別2016、2017年快速擴張時代，從去年開始，碧桂園、恒大、萬科就曾分別表示不設銷售目標、不追求規模增長的態度。

　　2018年，碧桂園全年的流量金額為7286.9億元，權益金額為5203.6億元，位列第一。今年上半年，碧桂園的權益金額為2797.9億元，超過了去年全年的一半，意味著全年權益金額會超過去年。由于統計口徑發生了變化，在流量金額方面尚無法做比較，但根據目前全口徑金額的統計下，估算預計與去年持平。

　　而恒大在各口徑下的業績統計數據相比去年都有所下降。

　　萬億規模終究是個傳說，是否房企規模天花板真的到了？

　　克而瑞研究中心總經理林波分析認為，今年與去年市場有所變化，三四線城市銷售回落明顯，符合行業內基本預期。但由于三四線業績占比較大，對房企業績產生了不利影響。從今年房企整體業績表現來看，大部分房企還是繼續向上沖，未來業績仍還有上漲空間。但房地產行業規模越大成本上升越快，存在邊際線效應，可以看到恒大、碧桂園等企業在積極發展多元化業務，頭部企業的規模天花板也許就快到了。

　　房企盈利增速總體放緩

　　截至7月15日，其中A股及H股房地產開發板塊共計50家房企預告2019年上半年業績，房企盈利增速總體也有所放緩。其中20家預計盈虧，7家預計歸母凈利潤同比下降；盈增21家，占比低于五成。

　　根據克而瑞研究機構統計，綠地以88億元歸母凈利潤暫居首位，同比增長46%，且增速同比上升16個百分點；金科和榮安基于項目交付規模的大幅增加，致使結算收入提升，歸母凈利潤同比增長200%左右；泰禾受益于股權合作項目的投資收益，歸母凈利潤預計增長40%至60%；南山控股上半年隨著房地產開發項目進入結算期，預計較去年同期扭虧為盈。截至目前預告業績的上市房企中，百強房企基本實現盈增，只有一家中交地產預計歸母凈利潤同比下滑83%。

　　克而瑞研究機構分析認為，整體來看，房企盈利增速總體有所放緩。一方面，因為各主要城市限價導致房企銷售收入低于預期；另一方面，去年以來，房企融資渠道持續收緊，近期針對信托發行以及境外發債的融資新政再出臺，未來房企融資成本恐將繼續上升，盈利空間受到擠壓。

　　四成房企業績完成過半

　　房企業績目標能否完成，反映出的是市場情況、企業綜合運營能力，其目標設定是否合理非常重要。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶認為，幾乎所有計劃、預算管理水平高的企業，目標完成率幾乎都是100%左右，比如萬達，如果超過110%，幾乎可以認為目標定低了。

　　過去幾年，一些激進的房企快速擴張，每年增長達到50%以上，比如中梁地產、新城控股等。一些穩健型的房企增速大概在10%左右，比如中海地產。

　　對于此前已提出2019年全年業績目標的房企而言，截至6月末的目標完成情況尚佳，36家房企中有32家的目標完成率在40%以上。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業績完成情況較為樂觀，目標完成率超過50%。

　　從整體來看，房企2019年目標制定相對謹慎，平均目標增長率僅在20%左右。

　　林波認為，今年年初企業對業績目標制定就比較謹慎，以目前房企完成情況來看，業績目標完成問題不大。部分房企全年業績目標的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。

　　記者手記

　　告別高速擴張時代?

　　新城控股黑天鵝事件的偶然與必然

　　今年上半年房地產行業最重磅的新聞發生在6月29日，新城控股王振華在滬猥褻9歲女童，隨后，因其涉嫌猥褻兒童罪被批準逮捕。

　　在過去的一個月里，新城控股迎來了前所未有的壓力，股價一落千丈。7月23日，新城控股發布公告稱，公司當前正在洽談、協商出售的項目約為40個（含合聯營項目），并已就五個項目與交易對方簽訂了股權轉讓協議。當日A股收盤，新城控股跌停，股價為26.73。

　　這場突如其來的黑天鵝事件，有偶然性，是新城陷入這場危機的導火索。而從公司層面來看，新城高速擴張的發展路徑其實早已埋下了隱患。

　　根據統計數據，2015-2018年，新城控股連續四年每年業績規模增長接近或達到50%，2015年年末總資產678億元，2019年一季度末3666億元，四年時間里資產歸母幾乎漲了4倍。

　　新城控股是在上一輪地產上行周期中快速崛起的一類典型房企。順勢向前沖，杠桿用到極致，不留余地。

　　今年年初，證監會對多家房企進行了問詢，高位運行的新城控股也被問到了關于負債、利潤、企業運營等方面的諸多問題。

　　當房地產快速增長的時代一去不復返，負面事件來臨，大量的債務償還壓力滾滾而來，資本市場向來不會雪中送炭，拋售資產只能是第一步，就像壁虎斷尾求生。本版文/張郁唯

責任編輯：覃肄靈