亦莊限競房火并 學區成疑、大打價格戰

和悅華錦、金隅·金麟府基礎信息

　　頂著國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重光環的亦莊，一直是房企必爭之地。

　　6月21日，連從未在北京拿地的雅居樂和港中旅，也分別以31.8億元和30.6億元高溢價拿下亦莊的兩宗限競房地塊。并且，兩宗地塊都要執行“70/90”政策，商品住房銷售均價不超過54160元/平方米，且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。這兩宗地塊入市，更加劇了亦莊板塊尤其是河西區的限競房火并，其激烈程度堪稱全北京之最。

　　本周，記者實地踩盤目前在售項目中競爭最為激烈的和悅華錦和金隅·金麟府，一探究竟。

　　是否能入讀人大附，疑云重重

　　和悅華錦、金隅·金麟府可以說是近身肉搏，兩個項目僅一條馬路之隔。項目圍擋上的說辭也大體相同，其中“12年制人大附旁”成為最大亮點。

　　和悅華錦案場銷售人員介紹，除了亦莊上班族，有將近50%以上的購房者是沖人大附來的。

　　而金隅·金麟府銷售人員沒有明確表示是否可以就讀該校，“學區房”的宣傳口徑收緊，也是目前市場上的最大變化。

　　回顧一下，人大附開發區實驗學校在2017年10月30日正式簽約落戶亦莊，2018年6月12日新校址最終規劃方案確定，2018年12月30日建設地址獲批。當時確定校址時，著實給不溫不火的亦莊投了一顆“炸彈”，反響強烈。

　　目前了解到，亦莊人大附為12年制人大附學校，涵蓋小學、初中和高中。此外，周邊還有亦莊五幼、第二中心幼兒園、亦莊實驗小學、亦莊實驗中學等公立學校；以及中芯國際幼兒園、中芯國際小學，耀華國際幼兒園等國際教育資源。這對學區有強烈需求的家長客群有著極大的吸引力。

　　亦莊人大附和已經建成的北京亦莊實驗學校（十一學校），兩所超級重量級名校，再加上中芯學校、耀華國際學校等私立國際學校，使得亦莊河西區標榜為“北京南城第一學區”，甚至稱該區域的學區資源或將比肩西城。

　　記者了解到，今年4月12日該校的學校規劃許可證剛剛獲批，目前還處于籌備動工階段，預計最早也得2021年首批入學，具體哪些小區能劃片目前還是未知數。北青網提醒，在沒有完全確定之前，以學區為目的的客群在購房前切不可盲目，避免后續維權糾紛。

　　產品同質化嚴重，戶型硬傷不少

　　許多購房者是沖著附近的學校來，難免會忽略戶型的硬傷。

　　和悅華錦，由保利、首開、金地三家開發商聯合開發，項目由金地操盤。目前2-3#、5-10#、18#樓正在順銷，一期交房時間為2020年12月31日。記者了解到，為減少成本，交付標準為簡裝，其中廚房、衛生間會做相應裝修，而墻面刮膩子、地面以水泥地交付。“半成品”的交付標準顯然是限競房市場下衍生的“減配”操作。

　　從目前在售的主力戶型89㎡三居戶型來看，開放式廚房的設計，在剛需市場并不太受歡迎。入住后，習慣做中餐的家庭則需要自行加上推拉門，將餐廳和廚房島臺分割，如此操作會讓室內空間變得非常狹小。受此影響，客廳、餐廳、開放式廚房之間的交叉動線多有干擾，在戶型設計方面還需要優化。

　　而135㎡四居的戶型，并沒有在三居的基礎上進行升級，尤其是入戶大門正對著衛生間，在傳統布局結構中顯得格格不入，也是該戶型的不足之處。

　　金隅·金麟府首期于2019年1月5日開盤，其銷售均價與和悅華錦不相上下，但在優惠力度上與競品打了差異，89㎡三居單價49000元至52000元每平米不等，享9.6折優惠；84㎡、85㎡戶型推出420萬/套特價房，以期加速回籠資金。記者了解到，金隅·金麟府目前剩余房源還有200多套，開盤以來僅去化60%左右。案場銷售人員表示，下半年就要清盤，大打價格戰也是無奈之舉。

　　在戶型方面，金隅·金麟府也是硬傷多多，在整體格局上并無太大亮點。比如主推的89㎡三居戶型，餐廳正對著衛生間，距離較窄，關上門略顯空間局促，打開門影響食欲，在設計方面顯然不夠精細。

　　交通配套不足，未來或值得期待

　　在交通方面，雖然亦莊發展較早，但軌道交通發展并不均衡。和悅華錦、金隅·金麟府所在的博興路與興海路附近出行不太方便，距離地鐵亦莊線稻榮昌東街站4.6公里，距離在建的地鐵8號線延長線瀛海站還有4公里。

　　配套方面，項目周邊正大范圍施工，配套不足。可共享的資源以距項目3公里外的亦莊金茂悅為核心，有亦莊生活創意廣場，迪卡儂運動購物超市以及力寶廣場等。

　　誠然，定位為亦莊居住區的河西區，隨著以亦莊金茂府和城建海梓府為代表的兩大高端改善盤交房入住，等項目南側的人大附及其他配套建成后，未來或潛力可期。

　　文/陳婷婷

責任編輯：覃肄靈