業主自救的南陽爛尾樓盤

尚未完工的鉑金時代樓盤

　　在2015年項目停工后，鉑金時代的業主們先后兩次籌款6200萬元用于項目建設。在河南南陽大片的爛尾樓盤中，一場艱難的“自救”就此開始。

　　鉑金時代項目上馬于南陽房地產市場最火熱的2012年，從開工到現在，項目住宅部分始終未辦理土地證、規劃證、施工證等手續。

　　參與南陽市房地產整治的工作人員向深一度記者證實，為了加快城市建設，南陽市在過去的城市改造開發過程中，允許開發商“先上車，后補票”，手續不全也可以開工建設、對外銷售，這為后期問題樓盤的出現埋下了禍根。

　　2014年后，像同時期眾多樓盤一樣，鉑金時代開發商面臨資金短缺，項目停工。收房遲遲無望下，業主們開始自救，以提前補齊購房余款的方式，為項目建設籌資。

　　這一方式，一度吸引其他爛尾樓盤的業主前來“討教學習”，但其中的起伏與拉鋸，只有鉑金時代的業主們自己清楚。在籌集到足夠的資金后，項目又因建設費用超支和加蓋違建兩次停工，直到現在，鉑金時代尚未完工、項目證照仍未補辦齊全。

　　7月1日，南陽市房地產領域問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室發布情況說明稱，對于建立了整治臺賬的302個問題樓盤，有180個項目已完善手續，82個項目已拿出解決方案正有序快速推進，其余因涉法涉訴推進緩慢的項目，正在通過司法途徑謀求妥善處置化解。

　　當地一位政府工作人員在接受采訪時，將包括鉑金時代在內的一眾爛尾項目，比作剛出生的小孩，“要給他上戶口，不能把他捏死”。

　　在南陽成片尚未完工的高樓大廈中間，一場“補票”行動，姍姍來遲。

　　鉑金時代售樓處內的模型

　　“先上車”

　　距離開工建設已近7年，在南陽市中心，鉑金時代樓盤仍未完工交付，售樓部尚有一名工作人員留守，樓盤四周被圍墻和藍色鐵皮圍擋，僅有的一處大門，也少見打開的時候。

　　早在2015年，鉑金時代樓盤主體工程已基本建設完畢，按照設計，底層為五層商鋪裙樓，裙樓之上，兩棟25層的住宅樓分立南北兩側。7月中旬，深一度進入工地時，商鋪裙樓部分只完成了框架結構，灰色磚體尚未粉刷，部分位置鋼筋外露。

　　一位進入現場查看的業主代表介紹，目前，工地只有十幾名工人在施工，7名工人在進行住宅樓內部地板鋪設工作，另有幾名工人在粉刷樓頂花架。

　　作為鉑金時代的開發商，南陽四友房地產開發公司（下簡稱四友地產）注冊成立于2005年，成立之初，并沒有引起業內注意。一位在南陽從業20多年的建筑商透露，直到2008年前后，該公司突然拿下了南陽市中心位置優越的地塊，顯露出“黑馬”的姿態。

　　該名建筑商稱，四友地產拿下的地塊情況相當復雜，涉及國企職工安置、土地價位及拆遷戶安置等問題。“當時都是有背景、有資源的，才能拿到項目。四友地產不僅拿下了地塊，還能迅速開工，都認為他們有關系、有錢，實力比較強”。

　　彼時，正是南陽房地產市場最“火熱”的年代。

　　自2007年開始，南陽市政府發布多個涉及中心城區發展、城中村改造的文件，并將中心城區城市建設管理權限下放到宛城區、臥龍區、高新區三區管委會，同時出臺國有土地處置辦法，希望緩解建設用地指標趨緊的壓力，保障建設用地需求。

　　2008年，南陽獲得第七屆全國農運會的舉辦資格，圍繞農運會配套建設，拆遷大量房屋，開展多個房地產項目，用于安置拆遷居民。據媒體報道，在不到4年的時間里，南陽共拆除各類建筑550萬平方米，涉及5萬居民。2011年，南陽中心城區建成區面積由70平方公里增至100平方公里。2012年，南陽全年城市建設新開工項目總投資超過50億元，相當于過去10年投資的總和。

　　“建一棟樓就能掙大錢”，隨著南陽房地產市場的火熱，本地地產商如雨后春筍般大量出現。前述建筑商稱，因此有許多資質和實力不合格的企業，也進入到房地產市場。“不規范的問題幾乎從拿地時就開始了，業主、開發商、政府部門，各方都默認。”

　　一位參與南陽市房地產整治的工作人員向深一度記者證實，為了加快城市建設，南陽市在過去的城市改造開發過程中，允許開發商“先上車，后補票”，手續不全也可以開工建設、對外銷售，這為后期問題樓盤的出現埋下了禍根。

　　四友地產開發的鉑金時代也成為了“先上車”的那一批，深一度從南陽市臥龍區房地產專項整治組獲悉，即使到目前，鉑金時代在建的兩棟30層建筑，除底部5層商鋪已取得預售證，樓上住宅部分仍未辦理土地證、規劃證、施工證等手續。

　　在證照不全的情況下，2012年，鉑金時代樓盤開始認購，次年開盤時，南陽四友地產邀請來港臺明星出席活動，該公司舉辦的其他活動，亦有時任南陽市領導出席。

　　在2014年底，李婷（化名）購買了鉑金時代的住宅，她的計劃是，將來孩子可以在樓盤附近的市中心上小學。

　　李婷回憶，當時鉑金時代二期工程啟動預售，銷售人員介紹稱，五證齊全，只是預售證還沒下來。李婷也有過擔心，沒有預售證是不是會有麻煩。打聽了一圈，親友都說：“南陽很多樓盤都沒有預售證，先住進去再補，沒什么大問題”。

　　多名業主表示，鉑金時代自開售起便異常火爆，上千人現場搖號。當時，南陽市的房價大概為每平米3、4千元，因為位置優越，鉑金時代的售價為6千多元。

　鉑金時代業主的認購合同

　　爛尾

　　鉑金時代第一次開售時，為了給兒子準備婚房，王梅（化名）購買了該樓盤100多平的戶型，首付40%，28萬多房款，根據購房協議，約定2016年交房。據王梅說，售房時，除了部分業主交了全款以外，大部分業主只付了首付。銷售方告知業主，在手續齊全后，業主可以選擇按揭等方式交付尾款。

　　據鉑金時代業主代表統計，2017年之前，該樓盤全款購房的有100戶左右，房款總額約4500萬；另有340戶選擇按揭，交40%首付款，房款總額約6800萬左右，合計約有1.1億元房款。

　　“先上車”的鉑金時代沒能一直行駛在快車道上，2015年，主體工程完工之后，鉑金時代第一次停工。

　　在接受媒體采訪時，鉑金時代項目承建商河南合立建筑公司曾表示，從2012年11月份進場施工到兩棟大樓封頂，在開發商資金不到位的情況下，公司作為施工方想盡一切辦法墊資，因此負債累累，難以為繼，不得已于2015年1月工程全面停工，不僅施工設備全部閑置，還拖欠著農民工工資。

　　據業主代表轉述，停工后，他們曾多次找開發商詢問情況，開發商答復稱，市場不景氣，銀行資金緊張，貸不到錢。

　　據天眼查顯示，南陽四友地產牽涉多起民間借貸官司，曾與鉑金時代地塊原土地持有企業以及承建商存在合同糾紛，所開發的銀基商貿項目多套房產遭法院拍賣。一份判決書顯示，在2018年，南陽四友地產已無資產可供強制執行。

　　在南陽，房地產商大多通過銀行貸款和民間集資進行資金中轉已不是什么秘密。當地房地產人士告訴深一度記者，南陽當地的小房地產商實力不強，靈活性較大，常通過調配資金來撬動千萬級或是上億級的開發項目，“但抗打擊能力不強，資金流斷流后，籌款能力不強”。

　　眾多南陽房地產從業人員還將資金斷流與一次媒體曝光聯系在一起，2014年6月，央視《焦點訪談》報道了南陽多家樓盤違規使用瘦身鋼筋的問題。之后，南陽市下發通知，對全市建筑工程質量全面排查整治，在建項目全面停工。

　　一名在南陽當地經營多年的承建商稱，停工帶來的不僅是開發商成本的增加，還導致銀行貸款和民間借貸資金的收緊，一些開發商此前挪用項目資金開發其他地塊的隱患徹底爆發，“手里的地塊越多，資金缺口越大”。

　　在這一背景下，2014年，南陽市就開展房地產市場秩序專項整治工作，出臺‘302政策’，為302個問題樓盤建立了房地產整治項目臺賬，幫助企業盡快完善相關手續，協調有實力的開發商參與爛尾樓盤建設，對于問題復雜的樓盤政府成立領導小組專門督辦。

　　2015年后，鉑金時代遲遲不見復工，眾多業主一面向開發商維權、尋求政府部門幫助，一面還要處理“已經亂了套”的家庭住房規劃。

　　收不到房子，李婷一家人只好租房居住，孩子在市中心上小學的愿望就此破滅。

　　李婷的弟弟曾替她去鉑金時代辦理手續，因為覺得地段好，又是學區房，便也購買了一套。李婷很后悔“把弟弟也帶坑里了”。據她說，很多業主因為給親戚介紹了這個樓盤，關系出現裂痕。

　　到2016年8月，兒子即將結婚時，王梅也沒見到在鉑金時代那套婚房。最終，王梅一家籌錢買了一套面積不大的兩室一廳，讓兒子先把婚事辦完。

　　“結婚時，兒媳婦那邊也有顧慮，我們都寬慰她說房子能保得住”。之后，王梅一家六口人都擠在這套臨時購置的兩居室里，讀中學的女兒只能臨時睡在陽臺上。

　　南陽房地產整治部門辦公區

　　自救

　　僵持的局面在2017年有了轉機。鉑金時代業主代表張鵬回憶，2017年，開發商突然通知召開全體業主大會，會上號召業主“籌錢自救”，這遭到了絕大多數業主的反對。

　　當年4月，南陽市臥龍區委辦公室成立處理鉑金時代項目不穩定問題工作領導小組，多名業主證實，領導小組成立后，開發商、業主自救委員會、承建商和領導小組四方協商，成立安全監管賬戶，由領導小組和業主代表負責監督，確保專款專用。出于對政府的信任，少數業主開始籌錢自救，“相當于我們業主提前把尾款交上，用于房屋的建設”。

　　開發商及下屬的金博泰置業公司與業主簽訂補充協議，同意項目自救的業主提前補交尾款，可享受優惠。其中，7天內補齊剩余全款優惠8%，30天內優惠6%；首期交房款40%，交房時交20%，優惠4%；分月交優惠2%。

　　2017年9月，幾方又簽訂復工實施細則，對于款項具體支付和復工時間進行約定，先從安全賬戶預撥付給承建方200萬，作為項目復工啟動資金；復工后，業主自救委員會要積極籌集自救資金，緩解承建方墊資壓力。

　　項目復工后，少部分參與籌款的業主努力勸說更多業主加入。張鵬表示，部分業主認為籌款自救很荒唐，明確拒絕加入。“在我們的勸說下，加上對政府的信任，更多業主或是向親朋好友借錢，或是套信用卡，甚至借民間高利貸，積極參加自救”。

　　一位農村業主為了孩子上學，貸款30萬購買鉑金時代房產，為此，她每年要支付3.6萬的利息。2017年底，這名業主也加入籌款自救的隊伍，“我把老家的門面房賣了，向哥哥和妹妹借了幾萬，又向朋友貸了十幾萬，籌了31萬自救款”。

　　到了2017年底，自救賬戶籌集資金已達到3500多萬，加上承建商墊資的600萬，已接近4500萬的鉑金剩余工程預算。

　　然而，鉑金時代復工的進程并不像預想的那么迅速。業主代表張鵬表示，截至2019年1月，復工期間，自救會向開發商共計撥付12次款項，累計撥付近2819萬元。2018年5月，因為承建商工程款申報單超出預算300多萬，業主委員會擔心超支會造成自籌款項不足，希望重新核算。承建商解釋稱，鋼筋等建筑材料漲價導致超出預算。“我們業主也很被動，不知道漲得合理不合理，政府也未聘請第三方進行監管”。

　　雙方僵持，造成項目停工一個月。最終，臥龍區政府工作組出具處理意見，督促在業主委員會撥款的情況下，承建商及時復工；還要求業主委員會再次啟動收款。

　　2018年10月，四方協商，再次啟動收款，優先用于后期完善土地使用權證、建設用地規劃許可證等證件，在五證齊全的情況下，確保能夠網簽備案到戶。業主張鵬證實，一個月左右，業主們籌款2700多萬。

　　多名業主告訴深一度，他們對開發商已失去了信任，擔心籌款被挪用，也希望能住上合法合規的房子，“只有網簽了我們才能放心”。

　　2019年1月，業主們發現，樓盤正常施工的同時，承建商在6層加蓋違建。業主自發性地24小時輪流在工地看守、阻攔，后被綜合執法隊叫停。1月底，承建商提交工程款申報單時，業主們不再同意撥付。

　　“開發商建違建，證明他有錢。”張鵬說，違建會影響到后期證照的辦理，業主集體決定不再撥款，要求開發商拆除違建。僵持中，鉑金時代再次開始了歷時半年的停工。

每天整治辦都有許多業主來訪

　　補票

　　2019年2月，南陽市人民政府印發了《南陽市房地產領域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅行動實施方案通知》。業主們得知，6月30日前，問題樓盤可以享受證照辦理的優惠政策。

　　鉑金時代的業主們希望借著政策的“東風”，解決樓盤證照辦理的問題。張鵬表示，3月份，政府工作組同意出面協調，臥龍區制定了工作臺賬。“協調過程中，工作組和房地產整治辦要求開發商提交所需資料，開發商不積極，又耽誤了2個多月”。

　　停工近半年后，今年6月23日，業主委員會向工作組提交撥款申請。7月10日，深一度記者探訪時，鉑金時代樓盤已經恢復施工，據業主從售樓部工作人員處得知，樓盤有望在兩個月后完工。

　　深一度從南陽市臥龍區房地產專項整治組獲悉，鉑金時代項目住宅部分證照的辦理正在推進當中，除了補辦土地證還涉及其他手續，需要兩三個月時間。“鉑金業主已有的兩三千萬自救資金，只要不亂支出就能夠完成手續，保證按時繳費，項目就會持續推進”。

　　多位業主表示，鉑金時代是南陽第一例自救項目，因曾傳出鉑金時代自救成功的消息，還有其他樓盤的業主特意找來，“說是要學習經驗”。

　　深一度記者在當地政府部門對網友提問的答復中發現，2019年1月，在南陽下轄鄧州市的一處爛尾地產項目，同樣商定采用了業主自救的方式，該樓盤的開發商為河南省四友房地產開發有限公司，組織項目方負責人與南陽四友地產為同一人。

　　多位鉑金時代業主表示，南陽四友地產和河南四友地產實為一家，背后的老板都是徐書安。天眼查顯示，鉑金時代和鄧州銀基王朝兩個項目開發之初，兩家公司的法定代表人均為徐書安，2015年徐書安退出兩家公司。

　　與鉑金時代的自救不同，南陽市區一些開發商以更加“強硬”的方式解決資金問題。市區龍達新天地小區業主稱，2017年，在五證不齊全、未完工的情況下，小區開發商要求業主補交剩余房款，部分業主未在期限內配合交付尾款。到2018年小區取得預售證，如今大部分房屋已經交付，多名業主去售樓部補交尾款，卻被告知所認購的房屋已經售出，只能退款。

　　7月1日，南陽市房地產領域問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室發布情況說明，對于2014年建立整治項目臺賬的302個問題樓盤，有180個項目已完善手續，82個項目已拿出解決方案正有序快速推進，其余因涉法涉訴推進緩慢的項目，正在通過司法途徑謀求妥善處置化解。

　　一位參與南陽房地產整治的政府工作人員進一步解釋，市里相關文件的原則是尊重歷史事實、找到政策依據，“就像小孩已經生出來了，你要給他上戶口，不能把他捏死”。他進一步舉例說，比如針對一些超高超建的樓盤，政策是2014年8月之前開工的項目，按照當時的地價，把超建部分的土地出讓金補齊，同時，在法律允許范圍內，政府和多家航空機構協調，提高航空高度，補辦相關手續。

　　在房地產整治上，南陽政府的政策不可說不優惠，但執行過程中卻并不順利，一位多年關注南陽房地產的業內人士透露，近期，南陽曾為已開發的多個樓盤組織土地招拍掛，目的就是為了“上車補票”，“但因為開發商沒錢買地，部分地塊出現流拍”。

　　在“302政策”已辦結的一個樓盤項目，業主們已經收房入住，但他們最近發現，在嚴厲打擊的態勢下，小區仍在加蓋一棟樓房，“我們懷疑這棟樓是違規加蓋的，這樣下去，我們的房產證肯定沒有希望了”。

　　而對于那些尚未收房的業主，刺激他們的則是不斷攀升的房價。2016年左右，在又一批新項目進入后，南陽市中心房價每平米已超過萬元。因為問題樓盤大量存在，業主剛性需求未得到滿足，二手房價格也在不斷上漲。

　　文/北京青年報記者 李佳楠

　　攝影/北京青年報記者 李佳楠

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責任編輯：李思陽