這23城房價漲幅達20%，政策收緊可能性加大，會被預警嗎？

　　文 | 薛宇飛

　　春節以來的部分城市出現的樓市升溫現象，受到各方關注。易居研究院25日發布的報告顯示，由于3月份房地產交易行情不錯，今年一季度，其監測的100個城市新建商品住宅成交均價同比上漲13.1%，比1~2月份的漲幅有所擴大。

　　該研究院對上述100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，并將房價漲幅大于等于20%劃定為“房價過熱”區間，有中山、廣州、上海等23個城市進入該區間。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，住建部此前已對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，這或意味著二季度部分房價上漲過快城市面臨政策收緊的可能。

　　01 百城房價同比漲幅擴大

　　易居研究院發布的《100城住宅價格報告》顯示，今年一季度，100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米，同比上漲13.1%。當前房價繼續上漲，相比1~2月份12.0%的漲幅，一季度漲幅有所擴大。

　　分城市類型看，一季度，4個一線城市新房成交均價為43316元/平方米，同比上漲19.3%。32個二線城市新房均價為13649元/平方米，同比上漲9.3%。報告稱，相比一線城市，當前二線城市漲幅曲線不算太大，但是考慮到二線城市后續人才購房等優惠政策較多，會帶動市場成交量的上升，進而使得房價漲幅出現反彈的可能。

　　報告稱，一季度，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為10505元/平方米，同比上漲8.8%。嚴躍進對中新經緯表示，三四線城市房價同比漲幅已經遠遠小于2017年的高位水平，明顯走出了“過快上漲”的區間。

　　報告對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區間，即房價漲幅大于等于20%為“房價過熱”區間；房價漲幅大于等于10%、小于20%的則為“房價偏熱”區間；房價漲幅大于等于0%、小于10%的則為“房價合理”區間；房價漲幅大于等于-10%、小于0%的則為“房價偏冷”區間；房價漲幅小于-10%的則為“房價過冷”區間。

　　報告顯示，一季度100個城市中有23個城市步入到“房價過熱”區間，其中中山房價漲幅最大，達到了61%，廣州漲幅位居第二，同比上漲40%。南通、鎮江、呼和浩特超過了30%，上海、武漢、長沙、西安、成都等熱點城市也被列為“房價過熱”。

　　面對市場回暖跡象，4月19日，住房和城鄉建設部已對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。

　　嚴躍進認為，“房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示”，或許意味著二季度部分房價上漲過快城市將面臨政策收緊的可能。近期各類收緊性的政策已經有所增加，比如說西安收緊公積金提取政策、部分城市討論房價年度漲幅目標制、蘇州土拍設定限價等。預計后續類似收緊政策會增加，部分則會體現在整頓房地產交易秩序等層面上。

　　數據還顯示，有5個城市步入到“房價過冷”區間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。

　　報告稱，形成房價過冷現象有很多原因，比如成交項目過多集中在郊區市場、新房價格行政性地壓低、市場交易持續下滑等。

　　02 13城符合“加快供地”標準

　　樓市小陽春，在數據上已經有所體現。易居研究院24日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，2019年3月份，其監測的100個城市新建商品住宅成交量為4915萬平方米，環比增長69.2%，同比增長20.2%。

　　交易上限，帶動了庫存下降。報告稱，截至3月底， 100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米，環比下降0.7%，同比增長3.0%。2019年2~3月份，住宅成交行情好于預期，使得百城庫存出現了下降。但鑒于當前樓市回暖是局部性和暫時性的，預計二季度庫存依然會有攀升的可能。

　　3月，有51個城市庫存出現了同比增長現象。其中惠州、福州和廊坊3個城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達到104%、82%和79%。這些城市庫存規模上升，和近期供應規模較大等因素有關。100個城市中，有49個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中濟南、丹東和鄭州的同比降幅較大，降幅分別為42%、34%和24%。

　　對于各個城市庫存的變化，相關部門也予以了指導。自然資源部4月17日下發通知，調整確定2019年住宅用地供應“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水平；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

　　報告稱，根據自然資源部的劃分，100個城市中，消化周期在36個月以上的有2個城市，包括三亞和大廠。消化周期在36-18個月的有14個城市，包括廈門、漳州等城市。消化周期在18~12個月的有33個城市，包括常州、蘭州等城市。消化周期在12~6個月的有38個城市，包括景德鎮、西安等城市。消化周期在6個月以下的有13個城市，包括中山、南通、日照、清遠、柳州、南寧、常德、揚州、贛州、合肥、杭州、鄭州、成都。

　　嚴躍進認為，基于此類政策環境，預計二季度市場交易回暖將面臨新的阻力，這也會影響相應城市的庫存去化狀況。相關市場參與主體需要注意去化周期擴大所帶來的影響。

責任編輯：劉萬里 SF014