年內近2000億元信托資金馳援房市 有上市房企13%融資成本“痛并快樂著”

　　■本報記者 邢 萌 

　　公開統計數據顯示，2019年以來，國內集合信托成立規模超5300億元，其中，房地產信托募集資金1970億元，占比近四成，由此可見，房地產領域成為信托資金主要流入領域。同時，房地產信托在信托公司業務中占據重要地位，是信托公司主要的收入來源之一。

　　值得注意的是，信托資金成為部分上市房企主要的融資渠道，信托融資成本在10%以上不在少數，最高達13%。《證券日報》記者統計上市房企2018年年報數據發現，截至目前，已有17家上市房企披露信托融資余額；觀察發現，信托已超過銀行成為部分上市房企最重要的融資渠道，部分房企近500億元的信托融資額，凸顯出“房信”合作加深的趨勢。多家信托融資成本區間上限普遍在10%以上，甚至有某百強房企融資成本高達13%。

　　投資房地產收益率顯著高于平均水平

　　近年來，隨著在中央及地方出臺房地產調控政策后，金融監管部門也相繼加強對金融機構房地產企業融資業務的監管，房地產企業的融資渠道步步收緊。在上述一系列的監管政策作用下，房地產企業融資渠道全面收緊，融資獲取難度越來越大，融資成本也顯著提高，由此導致房地產信托融資需求的上升。

　　作為房地產融資的主要渠道，房地產信托主要通過債權的方式為房地產企業開發建設項目以及并購提供融資支持，這仍占據房地產信托業務的主導地位。

　　用益信托在線數據顯示，截至4月23日，集合信托市場共成立5056只信托產品，募集資金規模為5366.31億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信托共成立1579只產品，募集資金最多，為1970.63億元，占比為36.72%；金融類信托共成立1573只產品，募集資金為1483.16億元，占比27.64%；基礎產業信托共成立1402只產品，募集資金為1332.13億元，占比24.82%；工商企業信托共成立387只產品，募集資金為400.46億元，占比7.46%；其他投向類信托共成立115只產品，募集資金最少，僅為179.92億元，占比3.35%。

　　可以看出，信托資金流向房地產領域資金最多，近2000億元占總規模近四成。對此，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，一方面在于房企對資金的需求較大，尤其是在其他融資渠道受阻的條件下，借助信托融資成為一種重要方式；另一方面，對于信托公司而言，房地產信托是其重要的業務收入來源之一。

　　就收益率而言，集合信托整體年化平均收益率為8.24%，基礎產業信托、房地產信托、工商企業信托均高于整體平均水平。具體來說，基礎產業信托、房地產信托、工商企業信托、其他投向類信托、金融類信托的年化平均收益率分別為8.75%、8.36%、8.26%、7.84%、7.37%。可見，房地產信托僅次于基礎產業信托，保持高收益水平。

　　對此，帥國讓表示：“短期內房地產信托仍會維持一定高規模，房地產開發的高利潤時代已經過去，房地產企業盈利水平的降低也意味著房地產信托的投資收益已趨于合理水平，所以，靠投資房地產信托來獲取更高收益已經成為歷史。”

　　17家上市房企融資成本在5%-13%之間

　　客觀來說，房企愿意承受信托融資高成本，客觀上推高了房地產信托產品的收益率。

　　中誠信托在最近的研報中表示，今年房地產信托呈現出信托交易對手繼續向百強企業集中的趨勢。在兩極分化、強者恒強的新格局下，信托公司更應該選擇頭部房企進行合作以降低項目風險。

　　此次年報中相關數據也印證了此觀點。據東方財富Choice數據，《證券日報》記者梳理相關2018年年報發現，有17家中大型上市房企披露信托融資情況，每家信托去年融資余額從3億元至482億元不等。具體而言，信托融資余額范圍在10億元以下的有5家；信托融資余額范圍在10億元-50億元的有4家；50億元-100億元范圍內的有3家；100億元以上的有3家。

　　值得注意的是，17家上市房企的信托融資成本區間為5%-13%，其中區間上限高于10%的有5家，皆為大型房企，其中，2家為信托融資額過百億元的頭部房企。以最高融資成本13%的某房企來看，作為深圳老牌地產公司、中國房地產百強企業之一，該企業的信托融資額為32.45億元，成本在7%-13%之間，融資期限為1年-8年；某持有信托牌照的民營金控集團融資成本亦不低，該企業信托融資額為482億元，成本在5.5%-12.5%之間，融資期限為1年-6年。 

　　針對房地產信托融資成本高的原因，中鐵信托在行業研究報告中分析認為，一方面是房地產本身的行業屬性：房地產行業天然屬于對現金流要求極高的行業。無論是前期拿地、建設，還是后期營銷、去化，少了錢一天都不行，而房企只有賣了房才能資金回籠，周期較長；另一方面，也跟現在的政策息息相關。目前處于加息周期，銀根收緊，房企融資渠道受限使得房企更加依賴信托渠道融資。房企現金流需求大，只好高息融資；最后一點，也是源于房地產行業的高利潤率，換言之，除了房地產之外，其他行業的回報很難支撐這么高的融資成本。

　　房地產信托業務 機遇與風險并存

　　中國信托業協會在《中國信托業發展報告（2017年-2018年）》（以下簡稱“《報告》”）中指出，房地產市場和房地產企業的表現走向分化，房地產信托業務機遇與風險并存。不同區域房地產市場走向的差異化，以及房地產企業間的分化意味著風險與機遇并存，將更加考驗信托公司的風險管控能力。“針對房地產市場的分化走勢，信托公司對于房地產信托業務的態度短期整體趨于審慎，風控標準將進一步趨嚴，但從長期來看，房地產市場仍然是支持信托公司生存發展的重要領域，信托公司需進一步積極提升專業能力，從復雜分化的市場中把握業務機遇。”

　　需要注意的是，利益驅動下的房地產信托的盲目增長存在潛在風險。對此，中國信托業協會在《報告》中表示，房地產信托面臨的監管環境不容樂觀，尤其是傳統債權融資類業務，必須嚴格遵守房地產政策要求，不得投向不滿足“432”要求的項目，信托公司需要高度關注房地產項目的合規性要求，避免監管處罰的合規風險。

　　對于如何合規發展房地產業務，用益信托表示，一是要完善關于信托投資法律法規，加強對房地產投資信托風險的監控；二是應引入第三方評價機構或仲裁機構解決信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足，以及風控能力較差等問題；三是信托公司提高自身風險管理水平，加強自身對投資風險的預測與評估的能力。

　　針對未來房地產信托轉型方向，中國信托業協會在《報告》中提出，資產管理新規要求信托公司提高主動管理能力，加快向真實股權投資業務轉型。調研顯示，多家信托公司明確表示將真實投資型房地產信托業務作為未來的轉型方向，以期增強獲取優質資產的能力，獲取資產增值收益。預計未來信托公司將通過與交易對手合作設立項目公司、增資入股、并購等方式來開展真實股權投資業務，基金化運作將成為趨勢。

責任編輯：郭建