民法典物權編草案二審稿4月20日提交十三屆全國人大常委會第十次會議審議，其中的一大亮點是完善了公共維修資金使用的表決程序——使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　公共維修資金制度始于1998年，20多年來，這一基金的累計金額越來越多，但使用比例一直很低。據報道，截至2013年7月，北京繳存基金348.1億元，使用5.38億元，使用率1.55%。有的地區使用率更低。公共維修資金使用率低，造成很多小區公共設施損壞后無法及時修復，影響小區品質和業主的生活品質，而導致使用難的主要原因是表決難、程序繁瑣。

　　根據現有制度規定，使用這筆資金要經專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。然而由于小區業主對公共維修資金使用看法不一，再加上很多業主不經常在家，要獲得三分之二以上業主同意比較困難。而物權編草案一審稿中，要求“雙過四分之三”同意，二審稿中擬規定業主“雙過半”同意即可，進一步降低了表決難度。

　　在表決難之外，公共維修資金使用面臨的梗阻，還有申請程序繁瑣。該資金申請程序是：先鑒定損壞程度，業委會、物業服務企業或業主代表提出維修方案，經兩個“三分之二”以上的業主簽名同意，并經兩次公示后，才能進行審批。某業委會負責人曾指出，光損壞鑒定就要排隊半年，一圈走下來得一年多。

　　因此，在降低表決難度的同時，還應該簡化程序、節省時間。此次審議的二審稿規定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。雖然這個申請程序簡單，但僅限于緊急情況下。而且，召開小區業主大會也不容易。

　　筆者以為，提高表決效率，不妨多采用現代技術手段。如今廣州有約1200個小區建立了數據庫，小區業主可使用電子投票系統決策小區重要事項；“北京業主”APP已覆蓋1200余個小區，業主可使用APP投票表決公共事項，類似做法都值得推廣。

　　此外，還需及時修改已存在多年的《住宅專項維修資金管理辦法》，使其與法律規定保持一致，從而統一提升資金使用效率。同時要完善相關監督機制，加強對這部分資金日常管理和使用的監督監管，防止被房產部門挪用，讓其中的每一分錢都花在刀刃上。