京滬新房強制上保險，誰來買單？誰最受益？且看權威專家十問十答

　　原創： 黃蕾

　　這幾天，一條“北京新房即將強制上保險”的新聞，引發廣泛關注。起因是：近日，北京市住房城鄉建設委、北京市地方金融監管局、北京市銀保監局聯合就《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》（下稱《管理辦法》）公開征求意見。

　　《管理辦法》（征求意見稿）規定，住宅工程質量潛在缺陷保險適用于北京市新建、改建、擴建的住宅工程。其中北京新建住宅工程項目，應在土地出讓合同中，將投保住宅工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。

　　也就是說，投保住宅工程質量潛在缺陷保險（IDI），成了新建住宅開發商拿地的前提條件之一。

　　其實，全國最早推行IDI制度的是上海。

　　2012年，開始試點；2016年，在前期試點的基礎上，開始在上海全市保障性住宅工程和浦東新區范圍內的商品住宅工程中實施；2019年3月，在上海全市商品住宅和保障性住宅范圍內實施。

　　據記者了解，除上海、北京之外，還有廣東等地也正在研究IDI制度。這個看似“冷門”的保險產品，因為可以給老百姓帶來真正的實惠，同時為政府優化城市建設治理提供重要工具，而越來越受到各方關注。

　　對這一焦點性的話題，上海證券報也整理了10個市民最關注的問題，采訪了這方面的專家——平安產險風險研究與防控部總經理袁勇民，予以權威解答。

　　一問：什么是建設工程質量潛在缺陷保險，保障范圍有哪些？買單的人是誰、受益的人又是誰？

　　答：建設工程質量潛在缺陷保險，是指由住宅工程的建設單位投保的，保險公司根據保險條款約定，對在保險范圍和保險期限內出現的由于工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，履行賠償義務的保險。

　　根據目前上海的實施方案和北京的征求意見稿，該險種保障范圍都是將地基基礎工程、主體結構工程、保溫和防水工程作為主險責任，將建筑裝飾裝修工程、 建筑給水排水及供暖工程、通風與空調工程等作為附加險的。

　　該險種的投保人為建設單位（開發商），可以理解為建設單位為履行其質量責任的一種方式。受益人和索賠權益人為業主，即住宅或其他建設工程所有權人，主要是指小業主。通過該保險機制的建立，小業主的權益得到了最大的保障。從這種意義上來說，住宅的建設工程質量潛在缺陷保險是一種民生保險。

　　二問：建設工程質量潛在缺陷保險屬于強制保險嗎？在中國推出有何創新？

　　答：按照上海《上海市建設工程質量和安全管理條例》和北京《北京市建設工程質量條例》，建設工程質量潛在缺陷保險可以理解為法律意義上的強制保險，但在具體執行中能否成為強制險種還要看兩地具體的實施細則。

　　如果要成為操作層面的強制保險，就要設立卡口，比如沒有保險就不能辦理施工許可。就像交強險，《交通法》規定為強制保險，還需要設置交警上路檢查、車輛年檢等環節，否則很多人可能會存在僥幸心理而不購買，也就無法實現真正意義上的強制。

　　這個險種在一些歐美國家、亞洲的日本等國家都屬于強制保險。最先實行強制的國家是法國。1978年法國頒布了《斯比那塔法》，強制規定建設單位必須購買建設工程潛在缺陷保險，一旦發生保險事故，保險公司先賠給小業主，然后可以取得代位追償權，向施工單位、設計公司進行追償。

　　從質量風險控制角度來說，中國的建設工程質量潛在缺陷保險機制引入了由保險公司委托獨立第三方工程質量風險管理機構的質量風險管理制度，較國外如法國由建設單位（開發商）委托技術勘查機構（TIS）的做法更適合中國國情，有利于第三方工作的獨立、公正和客觀。

　　法國的TIS模式有點類似中國的工程監理，都是由開發商出錢聘請，但這種拿甲方的錢又要監控甲方工程質量的模式，注定效果不會太好。

　　而中國模式由保險公司聘請第三方質量風險管理機構去檢查開發商的模式更為科學合理，因為保險公司要承保項目十年的質量風險，一旦出現大的質量事故，保險公司最壞情況可能破產（國外因IDI倒閉案例屢見不鮮），因此保險公司有強大的驅動力去事前管控好工程質量。

　　另外，從保險責任范圍來說，無論是上海的實施方案和北京的征求意見稿，都對保險責任范圍進行了優化，更加適合國內的法律環境和我國國情。

　　三問：這個保險怎么買？費率是如何確定的？

　　答：按照目前的制度安排，在土地出讓合同中，將投保工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。建設單位在設計階段到施工許可前應完成險種的購買。各地在實施過程中都會明確可以開展該險種的保險公司名單。建設單位向這些保險公司購買就可以了。

　　至于這個保險產品的費率，理論上，保險公司應當按照法律法規及有關規定，根據建設工程風險程度、工程技術復雜程度、參建單位企業資質和誠信情況、風險管理要求、歷史理賠數據、再保險市場狀況等，厘定保險費用。

　　四問：投保后會不會增加開發商的負擔，進而轉嫁給老百姓推高房價？

　　答：北京的建設工程潛在缺陷保險還未真正實施，沒有數據。按上海目前的實施情況看，數據也不多。考慮到這是開發商為自己購買的保險，而且能減少自己將來的維保費用，所以我們研究認為，這個成本不一定會轉嫁給消費者。如果單純計算保費對造價影響的話，保費大概增加造價30元至40元/平方米，相較于上海新房房價的平均水平而言，保費增加的成本幾乎可以忽略不計。

　　五問：業主買的房子有了保險后，對業主有什么好處？

　　答：業主買的房子有了這個保險，好處是顯而易見的。我們國家因建筑質量問題發生的糾紛數不勝數，與開發商相比，小業主屬于弱勢群體，花費在處理質量問題上的時間與精力代價很大。

　　以前出了房屋質量問題，要找開發商、施工單位，但現在很多項目開發都是項目公司制，項目開發完畢，開發公司就會解散。施工單位在期滿兩年、質量保證金拿到手后將很難到場維修，而且也存在施工單位破產、改行等情況。對于小業主來說，就面臨找不到責任主體或推脫不進行維修等情況。

　　而根據中國的保險法，保險公司是不能破產的。有了建設工程質量潛在缺陷保險，一旦發生質量事故，保險公司要進行及時維修或賠償，可以最大程度地保障業主權益。IDI成功的一個點就是：保險公司向小業主快速理賠，然后保險公司找施工單位等追償。

　　六問：出險以后如何理賠，會不會很麻煩？

　　答：這方面有很明確的快速理賠流程與規定。保險公司收到索賠申請后，應在兩日內派員現場勘查。保險公司應在收到業主索賠申請后的七日內做出核定；情形復雜的應在三十日內做出核定，并將核定結果通知業主。

　　對屬于保險責任的，保險公司應自與建設單位達成賠償協議之日起七日內履行維修或賠償義務。對不屬于保險責任的，保險公司應自作出核定之日起三日內向業主發出不予賠償通知書，并說明不予賠償的理由。

　　從上面的理賠時效和要求看，理賠應該說不麻煩。隨著建設工程質量潛在缺陷保險的實施，相信保險公司會集合社會資源，建立類似現在4S店的房屋維修中心，給業主提供更加專業、便捷的理賠服務。

　　七問：保險公司的介入對促進建設工程質量的提高有何幫助？

　　答：主要體現在以下幾個方面。

　　一是，保險公司因自身的風險管控需要，有強大的驅動力去進行質量管控。

　　其委托獨立的第三方風險管理機構進行設計、施工、竣工、運營（兩年期）全過程的質量風險咨詢工作，有利于質量問題的發現和整改，北京和上海的制度中都有類似“保險公司在最終評價報告中指出建設項目存在嚴重質量缺陷，且在竣工時沒有得到實質性整改的，建設單位不得通過竣工驗收”的表述。該政策的落實，有利于消除重大質量問題。

　　二是，作為目前工程監理體系的有益補充，除了監控施工單位的施工質量，也能側面反映項目監理工作的好壞，對將來工程監理制度的改革帶來新的思路。

　　三是，保險公司根據參建主體的資質情況、企業誠信、以往項目的賠付情況進行差異化費率定價，甚至根據項目建設過程的質量控制情況進行浮動化定價，實現對工程質量的市場化調節，通過獎優懲劣激勵各方主體自主地提升工程質量。

　　四是，體現政府鼓勵多元主體參與社會治理的理念，更多利用市場化之手去管控工程質量。由于保險的參與，讓政府管控建筑質量多了一只有力的抓手。

　　八問：風險管理機構如何監督工程質量？

　　答：風險管理機構對工程質量進行從設計、施工、竣工、運營的全過程風險咨詢和監督。

　　在設計階段，要對設計圖紙進行研讀，發現設計中可能存在的質量缺陷，前瞻性地分析設計和施工可能存在的沖突，從而給建設各方提出前瞻性風險解決建議，避免質量風險在現場成為既定事實而無法整改的情況出現。這一點在原有的建設體系中是缺失的，風險管理機構很好地進行了銜接。

　　在施工階段，風險管理機構要根據設計特點和施工方的施工組織，分析出項目存在的重點質量風險和關鍵環節，拿出對應的工作計劃。根據計劃對這些重點質量風險和關鍵環節進行定期、不定期的檢查，提出改進建議和意見，幫助項目各方提升工程質量。

　　在竣工驗收階段，風險管理機構會參與相關檢查工作，并對存在的問題提出整改建議，提供竣工評估報告。風險管理機構竣工評估報告將作為保險公司承保最終風險評估的重要依據。

　　在運營階段，竣工驗收后兩年期內，風險管理機構還要對住宅質量進行回訪，督促施工單位兩年期內及時維修已發現的質量問題，劃清施工單位維修責任和保險公司保險責任的界限。

　　九問：保險公司提供的風險管理服務與監理有什么區別？

　　答：首先，著眼點不同。保險公司委托的風險管理機構以保險公司承保的質量責任為依據，其著眼點是建筑質量，要綜合考慮設計、施工、材料等與質量相關的全方位質量風險；而監理工作的著眼點是施工質量，即其只管施工階段質量，確保按圖施工即可，對設計等可能造成的質量問題不在其考慮范圍之內。

　　其次，工作幅度不同。風險管理機構的工作是設計、施工、竣工、運營的全過程風險咨詢和監督；而監理只是施工階段開展工作。

　　再者，工作頻次不同。風險管理機構根據工作計劃，采用定期和不定期的檢查方式，采用的是抽檢和重點監控相結合的方式；而監理目前多采用的是旁站式監督和檢查。

　　綜上所述，風險管理機構和監理公司的工作有少量重合，更多的是互補。

　　十問：這個保險未來市場空間有多大？

　　答：這個險種未來的空間還是非常大的，如果全面推廣，應該會有數百億保費規模的空間。除了住宅，其他房屋建筑如辦公樓宇、商場、醫院、學校等都可以投保。甚至市政工程如地鐵、橋梁、隧道等都可以是被投保的對象。

　　比如在法國，建筑工程質量潛在缺陷保險及相關的職業責任保險每年的保費就在20億歐元左右，其承保類型涵蓋了大部分的房屋建筑和市政工程類型。

　　國外IDI承保的非住宅案例有：法國戴高樂機場、法蘭西體育場、西班牙古根海姆博物館、阿布扎比金融中心、馬來西亞雙子塔、沙特國王中心等。另外，意大利還要求所有市政項目強制投保IDI。

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責任編輯：史考