樓市調控，又到關鍵時刻

　　作者：李宇嘉 

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　　樓市正在偏離管理層的預期。

　　3月，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比升10.6%，連漲42個月，漲幅較前月的10.4%有所上升，為2017年6月以來最高；環比上漲0.6%，連漲47個月，漲幅較前月的0.5%有所提高。3月份，70個城市中二手房下跌個數則為10個，較2019年2月的14個繼續減少。

　　兩個數據需要關注：

　　一是70城同比漲幅，又超過10%了；二是二手房價格下跌城市迅速減至個位數。說明什么？首先，新房價格同比漲幅超過10%，觸及調控的“紅線”；其次，2018年新房限價，標定區域價格，引導二手房價漸進下跌。這是房價“軟著陸”的路徑，但可能要被新一輪的周期反彈截斷。

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　　過快加杠桿，又開始了！

　　2019年3月，信貸大增，新增居民短期貸款4294億，同比增長111%；新增居民中長期貸款4605億元，同比增長22%；新增居民部門貸款占總新增貸款比重比為52.7%。超過一半的銀行信貸投向地產，這與控制居民過快“加杠桿”的宗旨背道而馳。難怪，昨天銀保監會把4月3日發表在《人民日報》的文章掛在官網上了，“控制居民杠桿率過快增長”。言下之意，房貸增長太快了。

　　上漲的套路是一樣一樣的。

　　從歷史看，只要出現“調控松綁+貨幣寬松”的組合，樓市沒有不反彈的，現在或許就是這樣的情形。因為，“一城一策”下，限購、限售都在漸次松動了；房貸利率也迅速回歸基準利率。照此，新一輪周期反彈可期。另外，一季度經濟數據出奇的好，除信貸高增長，戶籍松綁、PMI創階段性新高，大灣區等都市圈規劃等等，這些都被解讀為樓市的利好。

　　地價上漲，帶了個不好的頭。

　　根據克爾瑞監測，2018年下半年，土地市場平均溢價率普遍低至10%以內。2019年1-3月，平均溢價率分別為10%、11%和21%。22個典型城市中，近8成城市可比地價較2018年上漲，較2017年上漲的城市超過一半。相比2018年，西安地價上漲近150%，昆明和太原上漲超過30%。

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　　本來已經進入下行通道的銷售，有逆轉向上的跡象了。扣除去年12月份開發商“搶業績”因素，去年10月份以來，全國商品房銷售面積同比一直負增長，但今年3月份任性地轉正為增長1.8%。如果單純是“小陽春”，即前期積累需求的季節性釋放，并無何不妥，關鍵是炒作重返。

　　2016年10月份開始啟動限價，“環比不增長、逐步有回落”，這是管理層對16個熱點城市（后擴展至20個）調控的最高指示。2018年，盡管限價引起一二手房價格的“倒掛”，部分城市出現“搶房”，但新房限價，直接導致新房價格下跌，并引導二手房價格下跌，房價“溫吞水”般回調。

　　但兩類主體很焦灼！

　　一類是2017-2018年高位入市或加杠桿買房的，現在基本被套。即便房價微漲，扣除交易成本、機會成本、杠桿利息，大概率是虧損的；二是2016-2018年高價拿地的開發商，接受限價管控，項目入市即虧損。即便隨行入市，周圍房價下跌，也難逃虧損的局面。于是，“小陽春”炒作就這么來了。

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　　調控先從“喊”開始。

　　4月8日，央行旗下的金融時報刊文：切忌炒作樓市“小陽春”；4月15日，中國經營報刊文：一線城市樓市小陽春炒作應休矣；4月17日，前央行統計司官員盛松成在新華社旗下經濟參考報發表文章，嚴厲指出：“應堅持房地產調控不動搖，謹防新一輪房價上漲。”

　　“一城一策”開始發力！

　　調控不是喊出來的，而是真刀實槍干出來的。4月16日，長沙發布“契稅新政”，4月22日開始，全市二套房一律按照4%的契稅標準征收。之前的政策是，90平米及以下按1%征收，90平米以上按2%征收。長沙這個動作，一下子就把契稅提高了2到4倍不等，直接增加數萬元買房成本。

　　“一城一策”，這是未來調控的主基調。調控權利給到地方，穩定房價的責任也在地方。長沙，這個“網紅”城市，人口流入形勢不錯，實體產業也不錯，主動調控，不希望樓市過熱，抑制產業發展，值得稱贊。大家有空，可以Baidu我去年的文章，《痛批之后長沙樓市“真調控”》。

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　　痛定思痛，問題出在哪？

　　周期輪回式的調控，過去我們經歷了很多輪，效果不見得好，反而促成了爆發式和周期式的樓市反彈。更重要的是，惡化了市場對于房價上漲的預期。那么，問題出在哪？下一步該怎么辦？

　　一是“穩地價、穩房價、穩預期”。樓市處在歷史最高位上，風險“軟著陸”的前提是穩，這個戰略沒有問題。但偏偏，在市場的眼里，這是給樓市的安全邊際“背書”，加上中介、開發商、自媒體宣傳，便是樓市“底部已現”的佐證。

　　二是“一城一策”。這一機制本意是地方權責對等，但可能異化為借機松綁調控、刺激樓市。當經濟下行遇上減稅降費，部分地方政府的財政壓力大了。依賴樓市慣了，躺著舒服，干嘛要站著呢？

　　三是貨幣寬松。打掉影子銀行和“非標”，資金不會像過去一樣，繞道進入地產，但多少進入民營和小微，不得而知。不過，有一點是確定的，銀行是追求利潤的實體。2019年，“資產荒”會顯現，充裕的資金，自然會追求安全的資產，放給地產最省心。

　　說到底，拿捏穩定和反彈，這是個高難度的技術活兒；“一城一策”的長效，有賴于真正夯實城市政府的主體責任，特別是在經濟下行、減稅降費的困難期，更考驗誰是真調控、誰能放棄短期利益；貨幣能否進入實體，老生常談。

　　一季度數據顯示，消費貢獻了經濟增長2/3的份額，大灣區等都市圈“增長極”欣欣向榮，開發投資有很強的韌性。總之，經濟的“底部”清晰可見，強化調控，下拉經濟的空間并不大。但是，對于正在形成的“房住不炒”、正在打破的“房價只漲不跌”，意義非凡。

　　欣喜的是，上下政通人和，掌控局面的能力，為過去不能及，改革的決心很大。對樓市而言，“小亂可能有、大穩不會變”。3-5年看，“高交易成本下、低收益預期”是樓市交易的基本格局。搶著上車的投資客們，天天算著賬面上的“尾部溢價”，但這個溢價很多存在于中介掛牌的櫥窗上，2-3年后交易時，多半實現不了，只是你心里的美好感覺而已。高交易成本下，虛高的資產泡沫已開始消耗，可能你感覺不到，這便是調控的藝術。

　　（本文轉自微信公眾號“李宇嘉地產筆記”）

責任編輯：劉萬里 SF014