房價翹頭，三月領漲全國的城市竟然是它！70城房價均超去年同期

　　作者：趙白執南 江鈺鈴 

　　東北小城鶴崗每平米350元房價刷屏熱度還在，丹東房價卻領漲全國。

　　統計局剛剛公布的3月70城房價數據顯示，有65個城市新建商品住宅銷售價格環比上升。

　　從二手房市場價格來看，3月有57個城市二手房價格出現上行，2月僅為47個。僅10個城市下調，主要是南充、廣州、烏魯木齊、青島、洛陽、海口、鄭州等熱點城市。

　　2019年3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數

　　從漲跌幅來看，漲幅超過（包含）1個百分點的有15個城市，丹東以1.9個百分點的漲幅領跑。環比持平的城市是長沙，環比下跌的城市為上海、深圳、贛州、韶關。

　　2019年3月70個大中城市二手住宅銷售價格指數

　　從二手房環比價格來看，大理以1.8個百分點領跑，12個城市漲幅超過（包含）1個百分點。天津、牡丹江、安慶持平，廣州等10個城市環比下跌。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京和廣州分別上漲0.4%和0.8%，上海和深圳分別下降0.1%和0.3%。

　　他還指出，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.7%，廣州下降0.5%。

　　信貸、戶籍政策寬松

　　調控密度下降

　　4月16日，合肥某城商行人士對中國證券報記者表示，從該行的房貸業務來看，房貸業務申請情況比較踴躍。今年1月以來，銀行方面對放款有所放松，但放松力度不大。房貸利率方面，合肥的相關銀行還基本執行利率上浮15%-20%，沒有太大變化。

　　該人士介紹道，從業務角度，目前銀行房貸業務一直較為優質。“總行也鼓勵我們做（房貸業務），但是監管方面還是卡得比較嚴。批給我們的額度雖然較去年有所提升，但寬松不大，對于需求緊俏的市場來說，還是杯水車薪。”

　　合肥相關中介人士也對記者表示，相比于其他熱點城市，合肥房價的漲跌趨勢總體比較小，但是部分熱點區域，還是一房難求，“位置好、戶型好、配套好的新盤，還是需要搖號，有的還需要找關系才能買到。”

　　對于近兩年來房價步入下跌通道的廈門，許多房地產業界人士將廈門未來房價的穩定因素寄托于國家出臺的“戶籍新政”。

　　國家發展改革委日前印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，繼續加大戶籍制度改革力度，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。福建省統計局數據顯示，截至2018年年末，廈門市常住人口411萬人。

　　有廈門地產公司人士表示，廈門目前的城區常住人口達到了全面放寬落戶條件的Ⅰ型大城市標準。如果落戶政策落地，“廈門是比較宜居的城市，相信會吸引不少人口在廈門落戶。”

　　今年前三月，廈門的二手房價格有所回溫。根據國家統計局今年前三月的二手房統計數據顯示，廈門的二手房價格環比指數分別為100.5、100.3和101.6。具體來看，3月份，廈門二手住宅成交量達到4433套，環比上漲154%，同比上漲388%；成交面積為42.59萬平方米，同比上漲384%。

　　新房方面，相關數據顯示，3月，廈門商品住宅供應面積達8.52萬平方米，環比上漲238%；商品住宅成交面積10.96萬平方米，環比上漲213%。

　　從調控政策的密度來看，中原地產首席分析師張大偉介紹，3月份全國各地樓市調控政策逐漸平穩，合計僅發布房地產調控政策15次，1月份68次，2月份21次，累計一季度房地產調控104次。整體看，從2018年11月開始，樓市政策出臺的密集度逐漸放緩，樓市政策以平穩為主，部分城市出現了微調之前過嚴的調控政策。

　　數據顯示，一季度人民幣貸款增加5.81萬億元，同比增加9526億元。3月居民部門新增人民幣貸款8900億元，同比增加3167億元。其中，居民部門新增短期貸款4294億元。

　　新房價格：

　　70城房價均超去年同期

　　“上月新建住宅市場價格9個城市房價環比下調，3月份只有4個城市，包括韶關、贛州、深圳、上海，其他城市出現了全面上行。65個城市房價上漲，再次接近2017年市場熱度最高時間點。” 張大偉認為，在信貸寬松下，70大城市房價數據接近全面上行。3月份出現房價再翹頭的原因在于，信貸寬松下，部分城市前期跌幅大，購房者在市場炒作下怕踏空，入市量提高后，價格開始出現上浮。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從房價指數數據看，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅相比2月份水平有所擴大，說明隨著3月份“小陽春”行情到來，市場交易有所上升，價格也有所反彈。而同比增幅繼續擴大，和過去幾個月環比增幅數據相對偏高有關。尤其是部分城市高價樓盤密集入市，從同比增幅看也容易帶來很多價格的反彈。

　　嚴躍進表示，隨著市場行情交易的上升，實際房價依然有反彈可能。類似房價上漲城市數量的增加，多少也會影響二季度購房者的市場預期。另外需要注意的是，在同比增幅中，全國70個城市均保持了同比正增長現象，通俗來說，70個城市的房價均超過了去年同期水平。

　　二手房價：

　　一二線城市上行

　　“從去年10月開始，已經連續6個月有超過10個城市二手房價環比下跌。但3月份明顯呈現出了市場‘小陽春’，一二線城市全面上行，特別是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出現明顯二手房上漲，12個城市環比上漲超過1%。”張大偉表示，過去一年，很多城市房價的確明顯下調了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。最近很多城市包括北京、深圳、廈門、南京等之前二手房價格明顯下調的城市，都有價格出現波動的苗頭，預計4月份很可能會表現的更明顯。

　　嚴躍進認為，這一輪樓市中，二手房反彈更為明顯，有幾個原因。一是此類城市首付比例依然較高，二手房認購的性價比更大，尤其是小戶型。二是二手房此前也有類似稅費減免的消息，這個時候也會刺激此類物業交易，價格自然容易上漲。

　　這一輪“小陽春”到底多長？張大偉認為，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標是“認房又認貸”的標準是否會變化。

　　一邊是房價回溫

　　另一邊是“鶴崗”現象

　　在70個大中城市同比全部上漲的情況下，“東北鶴崗房價跌破一千”“320平的房子只要15萬”“回遷房太多，黑龍江鶴崗賤價賣房”等卻充斥微博，將鶴崗送上了熱搜。

　　《黑龍江省統計年鑒》顯示，鶴崗市近年來戶籍人口一直呈下降趨勢。2001年人口為111.26萬人，2017年為100.95萬人，20年間減少9.95萬人，人口一路走低。

　　嚴躍進認為，東北很多城市的房地產市場基本上比較頹廢，最主要原因是人口外流很明顯。類似城市包括鶴崗、雙鴨山、七臺河等，其邏輯都差不多，即過去是煤炭和工業相對發達的城市，但這幾年因為煤炭整頓等，往往這個時候城市產業發展也受到影響，很多人口也逐漸外流。在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價格自然比較低。

　　類似現象說明一個問題，即“城市空心化”或者叫“收縮型城市”，也需要關注此類樓市疲軟現象，后續對于此類城市，應該積極培育新產業，同時加大棚改力度，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素。

　　展望未來：

　　各線城市樓市或分化

　　張大偉表示，整體看，全國樓市并未出現大幅度變動，在整體平穩的市場下，不同區域市場出現不同的變化。一線城市整體出現了比較明顯的變化，其中北京商品房住宅成交31.1萬平米，環比上漲了108%，同比上漲達到了130%；二手房成交量也達到了1.6萬套，是最近10個月的最高值。

　　二線代表城市環比上升82%，同比上升30%，大連、南京升幅較大，分別達286%和259%；此外溫州和南寧升幅較小，未超兩成。從三線城市平均數據看，同比下調了14%。

　　社科院日前則發布報告預測，一二線城市房價上漲壓力將平穩緩慢釋放，三四線城市局部“小陽春”或將消退。

　　報告顯示，在再城市化背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾在城市化階段長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續調整，房價下跌風險已經得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。短期內，由于一二線城市住房總價較高、對融資杠桿的依賴度大，只要限購、限貸等房地產核心調控政策不發生顯著松動，一二線城市房價上漲動力仍將受到很大制約。熱點一二線城市房價或將以小漲或微漲為主，短期難以出現大漲。

　　報告認為，2019年初，局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成份。房地產企業、中介機構等相關主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體松動或轉向，樓市“小陽春”難以延續擴展。

　　另一方面，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三四線城市的城市面貌得到長足改善，政府為穩定經濟采取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。如果房地產調控政策能夠堅持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨于穩中有降。

責任編輯：鮑一凡