日前，在2019華潤置地華北大區商務品牌發布會上，華潤置地副總裁、華潤置地華北大區總經理蔣智生自嘲華潤置地面臨著“在當代中國經濟背景下一個地產中年油膩男的焦慮”問題。他談到華潤改名城市綜合投資開發運營商，通過持有物業賺錢，是華潤雙輪驅動戰略“2+X”下，除住宅開發之外的另一輪。

　　華潤置地2018年業績報告顯示，公司報告期內的在營投資物業規模位于行業前列，總建筑面積達921萬平方米，新開業8個購物中心，投資物業實現營業額人民幣95.2億元，同比增長24.5%。上述營收數字較其在2018年華潤商業年會上定下的“五年沖擊租金收入100億元目標，似乎已經不遠了。

　　然而，華潤或許比誰都清楚，將投資物業擺在與開發物業同等重要的地位上容易，但實現平穩的“雙輪驅動”，卻很難。

　　新寵浮現

　　與其他競爭對手的處境無異，行近中年的華潤置地也陷入了轉型焦慮。

　　2018年，坐擁“2100億”帝國的華潤置地實現簽約額人民幣2106.8億元，入賬營業額人民幣1211.9億元，較去年同期增長18.9%。

　　然而，實現業績增長的華潤置地，盈利表現卻不及預期。據格隆匯消息，高盛發表報告指出，華潤置地去年核心盈利按年增長18%至193億元人民幣，表現遜預期，較該行及市場預測分別低14%及9%，主因物業入賬少及純利率較低。

　　此外，華潤的入賬銷售面積較去年同期有所下滑，由2017年的721萬平方米降低15.7%至608萬平方米。高盛報告指出，華潤置地2018年結算面積的下滑在某種程度上導致其綜合營業收入低于預期，分別較該行及市場預期低7%及2%。

　　不過，在入賬營收與核心盈利雙遜預期的同時，被華潤置地視為未來三年“掌上明珠”的投資物業則有著超出預期的強勁表現。2018年華潤置地的租務收入為人民幣95.2億元，按年增長25%，較高盛預期高6%。

　　毛利率方面，開發物業的毛利率由2017年的39.7%提升為42.9%，投資物業（包括酒店經營）的毛利率則由2017年的61.4%上升至65.9%。

　　不難看出，不管從營收還是毛利率增長情況來看，投資業務的表現都要明顯優于開發業務。于是轉型這一戰，華潤把轉型目光鎖定在商業開發上。

　　華潤置地曾在2018年華潤商業年會上公開表示，在未來三年的商業計劃中，商業開發將被提到和住宅開發同等地位上，并預計在五年后沖擊租金收入100億元。這意味著華潤耗費未來五年的運營成本，換來的或許是一份不及開發物業營業額十分之一的租金收入。

　　同時值得關注的是，華潤置地租金收入實現較快增長的同時，卻被指惡意漲租、坐地起價。成都華潤凱旋天地的一名業主告訴財經網，小區內未能售出的車位產權歸開發商，租給業主使用，而華潤以市場定價為由，已經連續三年惡意抬高小區停車位租金。去年業主曾集體向有關部門維權舉報，并與華潤協商確立了折中方案。但一年后，華潤“背棄”了折中方案，再度漲價。

　　投資硬仗

　　在2018年華潤商業年會上，華潤置地副總裁、商業地產事業部分管領導喻霖康在接受采訪時給公司“新寵”定下了一個“五年目標”——租金收入突破100億元。

　　公告顯示，華潤置地2017年和2018年投資物業帶來的租金收入分別為港幣87.8億元和人民幣95.2億元，同比漲幅均超20%。從過去兩年的增長態勢來看，華潤離租金收入突破100億元似乎并不遙遠，但喻霖康卻把這一目標的實現時點定在了五年后。

　　不難看出，華潤對這一目標的定調略顯保守。這與其2018年投資物業整體運營情況下滑的市場反饋及行業內愈加擁擠的競爭賽道不無關系。

　　財經網注意到，在華潤置地包括萬象城、五彩城、華潤大廈等在內的共計46個商業地產項目中，除10條數據缺失項外，有14項投資物業的出租率出現下降，而2017年該數值為9項。可見雖然租金收入實現增長，但其商業地產的整體運營情況并不及2017年。曾輝煌一時的深圳華潤大廈、北京清河五彩城寫字樓和北京置地廣場購物中心的租金收入則分別較2017年下降了2%、8%及0.6%。

　　值得關注的是，存量時代的來臨讓房企們繃緊了神經，越來越多的房企將發展商業地產提到了戰略層面，并且都定下了不小的目標。例如，萬科目標未來五年內商業地產占比提升至20%；中海目標5年商業地產營收100億元；2016年掛帥新城商業的陳德力則宣布，到 2020年保證新城吾悅廣場的開業數量達到100 家以上。

　　與此同時，外資在一線城市寫字樓收并購市場上的表現也十分活躍。據悉，2019年第一季度，以國際私募巨頭黑石為首的買家，就已經出資200億元大舉收樓。此外，凱德、基匯資本也是主流買家，上海浦發大廈、上海MixC萬象城等幾棟甲級寫字樓都被他們收入麾下。

　　從中資的爭先布局、搶占地段，到外資抄底并伺機拋售引燃資本市場硝煙，等待華潤置地的，或是一場硬仗。

　　上海易居房地產研究院總監嚴躍進向財經網表示，房企在商業地產領域的布局體現了其對于商業地產物業增值空間的看好。但能否真正實現投資物業的增值，關鍵在于布局成本及運營情況。

　　“需要注意的是，商業地產的操盤難度很大，還容易受到行業周期的影響。如果要實現租金收入的增長，關鍵還是在土地獲取或項目收取方面把控成本，同時具備較好的物業管理能力，進而實現較為可觀的出租率。”嚴躍進補充道。

　　同策研究院首席分析師張宏偉則指出，投資物業帶來的租金收入往往是較為平穩的現金流，不像開發物業一樣帶來較大規模的收益。其或許會隨著運營物業體量的增加而呈現上升趨勢，但很難有突破性增長（實現50%甚至80%的增速）。如今城鎮化率較70%~80%還有大約十個百分點，若期望投資物業的運營租金收入超過開發物業，至少也要等到二三十年以后。

　　中外資競爭對手在核心地段的持續加碼與投資物業難言穩定的運營狀況，可謂給華潤置地帶來內外壓力的雙重圍剿。不難看出，華潤置地將商業開發上升到與住宅開發同等重要的戰略地位后，卻很難實現平穩的“雙輪驅動”。

　　接盤之困

　　“也沒什么人離開華潤置地，可能外界過度擔心了。”

　　吳向東“出走”后，新任華潤置地董事局主席的唐勇在3月26日的業績發布會上如是稱。

　　唐勇的解釋，或是在回應業內外對于華潤置地“靈魂人物”吳向東徹底離開華潤一事的猜疑聲。然而，與唐勇的回應存有出入的是，吳向東的離職還是引發了華潤置地內部一場人事動蕩。

　　據媒體報道，追隨吳向東離開華潤置地的人數超過30人，涉及城市更新、工程、設計等各條業務線。其中以華潤置地總部所在的華南大區人數最多，甚至不乏幾位骨干高管——華南大區總經理王笑、華南大區城市更新業務主管趙榮、華潤置地分拆后的商業地產領頭人趙煒。

　　華南大區骨干大換血的背后，是該區域難言理想的銷售規模。年報數據顯示，在全國六大區域中，華潤置地總部所在的華南大區在2018年銷售金額貢獻中排名第二，占比23.2%，僅比第三名華東大區高出一個百分點。

　　實際上，作為接盤人，唐勇的壓力不僅來吳向東出走帶來的人事動蕩，還有“中年”華潤日益凸顯的轉型瓶頸。

　　眾所周知，作為華潤置地商業地產代表項目的萬象城，一直是“華潤靈魂”吳向東的重要名片，兩者互相成就。萬象城的亮相，無疑開啟了華潤進軍商業地產的時代，也改變了深圳的商業格局，至今仍是深圳高端定位購物中心的標桿。吳向東更是因此一“炮”而紅，受到業內廣泛認可。

　　然而，近年來，華潤置地銷售增速明顯落后于主流房企的現狀一直飽受市場詬病。雖然華潤在2018年實現了2106.75億元的銷售額，勉強擠進行業前十，但這一規模距碧桂園、萬科、恒大、融創、保利這些4000億級的房企還有不小的差距。

　　2019年，華潤置地設定的的銷售目標依然十分保守，即同比增長15%至2420億元。然而，濟南華潤紫云府、北京華潤理想國、北京華潤昆侖域、甘肅華潤譽瀾山等項目市場面開發端質量問題的頻出卻已使公司的品牌信譽度出現下滑態勢，雙輪驅動乏力，中年危機爆發。

　　如今，擺在唐勇面前的難題，絕非僅僅比吳向東做得更好，還要帶領華潤置地度過中年危機，走向更高的位置，實現更大的規模，打造屬于自己的名片，成為華潤置地新的靈魂人物。

　　（來源：財經網 張哲/文）

責任編輯：梁斌 SF055