地產開發與銷售“增速背離”還會維持多久？

　　李宇嘉

　　時隔43個月后（2015年6月后），全國商品房銷售面積再度負增長。

　　據國家統計局發布的今年前兩個月房地產數據，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，延續了去年7月以來增速下行的態勢。分地區看，東中西部商品房銷售面積增速分別為-9.7%、-0.6%、2.2%，分別較去年12月下降5.6、2.1和7.3個百分點。根據實地調研，熱點樓市集中的東部，重點城市開盤去化率下降；西部是三四線樓市集中的區域，2018年1、2月是返鄉置業高峰，推動西部商品房銷售面積增長13.0%。而今年，三四線樓市顯著下行。

　　需求端下行，直接拉低了開發商的新開工率。今年1、2月，全國商品房新開工面積增長6%，較2018年下降11.2個百分點，較2018年四季度下降13.2個百分點。開發商到位資金增速比2018年回落4.3個百分點。下游需求走弱影響銷售回款，而上游融資繼續緊縮（1、2月占開發商到位資金近30%的自籌資金下滑）。2018年新開工能保持15%左右的高增長，與三四線樓市明顯回升有關。這輪樓市回升呈現板塊輪動特征，中西部非熱點三四線城市樓市回升明顯，一些城市交易面積翻倍。但進入2019年，三四線樓市降溫。開發商預期走弱，還表現在拿地上。今年前兩個月，全國土地購置面積同比下降34.1%，這一增速創2009年以來新低，而2018年全年則為增長14.2%。

　　年初往往是開發商推盤的高峰期，而銷售回款又是資金來源的大頭（近50%）。于是，在當前銷售庫存相對較低的情形下，“快周轉”依舊是緩解資金鏈緊張的利器。可見，在2018年高基數的基礎上，今年1、2月新開工還能保持6%的增長，實屬不易。事實上，2018年以來，新開工一直穩健增長，而“去杠桿”貫穿全年，開發商資金鏈也一直緊張，不少開發商借預售“加杠桿”，延緩項目竣工交付，以致新開工面積增長17.2%，而竣工面積下降7.8%。今年前兩個月，這樣的“剪刀差”還在持續。

　　房地產施工面積今年前兩個月同比增長6.8%，是2015年3月以來的歷史新高。在開工相對穩健，施工面積快速增長的推動下，開發投資是當下房地產各項指標中的“最大亮點”。全國房地產開發投資同比增長11.6%，增速比2018年提升2.1個百分點。助推開發投資逆勢走高的，主要還是土地出讓金高增長，以及開發商分期交付（一般在1年之內繳清）地價款和延遲入賬。2018年高增長的土地成交面積和價款，會延后進入今年地產投資統計中，或將助推2019年開發投資高位平衡。另外，2018年開發商延緩項目竣工，致使全年開發投資中的建筑安裝投資負增長。但2019年地產融資環境有所好轉。因此，2019年建筑安裝投資將會由負轉正，這將是支撐開發投資高位平衡的重要力量。

　　受益于2018年擬建項目部分已進入施工期，2019年地產開發投資有條件保持平穩增長態勢。以地產項目落地周期3個月左右判斷，2019年一季度開發投資仍將保持較快增長。據發改委上月底發布《2018年全國固定資產投資發展趨勢監測報告及2019年投資形勢展望》，2019年包括地產業在內的多個行業，有望成為投資熱點，支持固定資產投資穩步增長。由此，即便考慮到商品房銷售、新開工和拿地等領先指標下行，開發投資也不會失速。

　　基于地產開發投資逆勢增長，業內估計下半年將進入增速下行期，全年或呈前高后低走勢。不過，支撐力量也會托底開發投資增速下行幅度。首先，“減稅降費”、“降成本”等政策，開始惠及居民購房。目前，按揭貸款利率已連續3個月回落，首套房貸利率預計將在4月前后回到基準利率水平，“折扣利率”或將再次出現。經過兩年來整頓金融秩序，資金違規進入樓市、違規“加杠桿”現象等已被控制住了，基于支持居民合理住房需求的融資政策，進入政策調整框架。

　　除了貸款“降成本”，交易稅費“降成本”進程也已開啟，這將激活二手房市場，并實現“二手房—新房”的聯動和循環。在財政赤字率相對穩定的情況下，不管是減稅降費，還是基建發力，都對地方財政收支平衡提出了較高要求。對樓市而言，調控取得明顯效果、“房住不炒”預期初步形成的同時，下一步將是遵循行業規律，回歸實體經濟，求穩的前提下“促增長”。各種托底政策的支持下，商品房銷售下滑幅度有限。同時，“快周轉”依舊是開發商加快新開工的動力。2016年-2018年三年供地保持增長，加上巨大的施工面積等，足以支撐開發投資維持正增長。

　　（作者系資深房地產研究人士）

責任編輯：李昂