都挺好！營收近3000億，手握現金逾1800億，萬科年報“穩”字當頭，姚振華持股變動懸念揭曉

　　原創： 齊金釗 

　　3月25日晚間，高喊“活下去、活得好、活得久”的萬科交出了2018年年報成績單。

　　全年營收2976.8億元，凈利潤337.7億元，派發現金股利118.1億元！

　　雖然業績整體表現可圈可點，但萬科董事會主席郁亮依然表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現金流為基礎，合伙奮斗，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。

　　銷售額破6000億元

　　2018年年報顯示，萬科銷售額突破了6000億大關。

　　年報數據顯示，公司2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國商品房市場的占有率進一步上升至4.05%；全年納稅額762.96億元；連續第三年上榜《財富》“世界500強”，位列第332位。

　　根據同日披露的分紅派息預案，2018年度萬科現金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.70元（含稅）現金股息。

　　從房地產開發業務來看，萬科的優勢得以持續鞏固。2018年，萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%，在24個城市的銷售金額位列當地第一。

　　從財務穩健性來看，2018年，萬科實現經營性現金凈流入336.2億元；截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和931.8億元。截至2018年底，萬科凈負債率為30.9%，繼續處于行業低位。

　　從股東的持股情況來看，深圳地鐵仍為萬科第一大股東，寶能系緊隨其后。從前十大單一股東的最新變化來看，代表深股通資金的香港中央結算有限公司在報告期內加倉1.5億股，在前10名單一股東中位列第8位，前海人壽則通過旗下兩大產品累計減持公司股票4000余萬股。

　　轉型先穩住“基本盤”

　　2018年，中國房地產市場的銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標再創新高，但全國商品房銷售增速再度放緩。國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點；銷售金額15萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。

　　萬科表示，中國的城市化過程并沒有結束，城市對于空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢，以及行業集中度的提升，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束。為了支持萬科未來的持續增長，轉型勢在必行。但無論從萬科今天的體量來看，還是從以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。

　　“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉；先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。”郁亮表示。目前，萬科的各個業務線條，都明確了各自的基本盤，四大區域（北京區域、上海區域、廣深區域、中西部區域）也明確以開發業務為基本盤。

　　做好“城鄉建設與生活服務商”

　　2018年，萬科將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。從配套服務商到生活服務商，意味著萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內容。

　　物業服務方面，萬科以住區物業服務為基本盤，保證充足的資源投入。2018年實現營業收入98億元，同比增長33%；在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務占比65%，非住宅業務占比35%。

　　2018年萬科將租賃住宅業務提升為核心業務，繼續圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局，提升已獲取項目的開業效率與經營質量。截至目前，萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日，萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行，為租賃住宅業務發展提供了資金支持。

　　商業開發與運營方面，萬科持續提升既有項目的運營表現。截至2018年底，萬科在商業領域的總管理項目210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。2019年2月，萬科旗下的的商業開發與運營平臺印力集團以深圳龍崗萬科廣場為標的發起并設立資產支持專項計劃（類REITs），發行規模21.16億元，是市場首單無強增信并以購物中心為資產支持的權益類REITs產品。

　　物流倉儲服務方面，萬科旗下萬緯物流專注于高標倉儲投資、開發選址、招商運營、資產管理等環節，截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業的建筑面積約971萬平方米，其中穩定運營項目平均出租率為96%。萬緯物流還持續豐富服務內容，通過收購融合太古冷鏈物流，實現冷鏈規模及運營能力的升級。

　　此外，萬科在產業辦公、冰雪及其他業務方面進行積極探索。截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產業園的建設和運營管理業務，管理面積合計約700萬平方米；成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區PPP項目。

責任編輯：史考