提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！

　　從1998年進入商品房時代開始，由購房者分攤購買的公用建筑面積，就因現有法律法規沒有設定上限等問題引發爭議。

　　如今好消息傳來，以后的住宅交易有望全部按照套內面積來計算。

　　住宅擬按套內面積交易+全裝修交付 100平不再只得70平

　　近日，住建部發布38項住建領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知，涉及住宅項目規范、非住宅類居住建筑項目規范、民用建筑通用規范、園林工程項目規范、城市軌道交通工程項目規范等38份規范的修改。

　　此次38項強制性工程建設規范中，人們最關心的《住宅項目規范（征求意見稿）》指出，這一住宅項目規范是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規范住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規范。

　　《住宅規范》有一個最大的亮點，意見指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

　　媒體指出，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

　　此外，《住宅規范》還有以下幾點值得關注：

　　城鎮新建住宅建筑應全裝修交付（不同于‘精裝房’）。所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。（2.3.2）

　　由原七層及以上或超過16m設置電梯進行調整，新建住宅建筑電梯設置應符合下列規定：四層及四層以上住宅建筑或超過9m的新建住宅建筑應設電梯；十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺；新建住宅建筑電梯的載重量不應小于800kg。（7.5.1）

　　每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于為1.50m×1.60m，轎廂門凈寬不應小于0.90m。（7.5.1）

　　住宅建筑設計工作年限應符合以下規定：結構設計使用年限不低于50年，地下室防水不低于結構設計工作年限。（2.2.1）

　　公攤亂象多，“最牛公攤”只有不到一半面積能住

　　什么是公攤面積？

　　公攤面積即分攤的公用建筑面積，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

　　我們在買房的時候，開發商會告訴你，購買的商品房銷售面積（建筑面積）=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積（公攤面積）。

　　根據2000年開始實施的《房產測量規范》，分攤的公用建筑面積有：

　　1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；

　　2． 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體面積水面投影面積的一半。

　　這意味著，按照建筑面積來計價的話，除了套內面積外，消費者還需要為包括電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積來買單。近年來，隨著房價上漲，一些開發商為了牟取利益，傾向于提高公攤系數，這樣不僅可以收取包括物業費、取暖費等多重費用，還給購房者營造出房價較低的價格幻覺。

　　公攤面積問題不是一個新鮮話題，業內專家認為公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。去年，有媒體曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

　　公攤計入精裝修成售房“潛規則”。北京的一位銷售人員向記者表示，“公攤部分也計入精裝收費，現在北京市面上基本都這樣操作。”

　　公攤面積計算“水太深”。據媒體報道，山東省高密市曾出現一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯合驗收文件顯示公攤系數高達52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業主維權，工作人員十分硬氣：“法律對公攤上限沒有規定，你們100年都退不了房！”

　　公攤系數竟是“偽命題”。明源地產研究院執行主編艾振強說，事實上，作為國內房地產交易和收費重要依據的“公攤系數”這個術語，至今都沒在現行國家標準中出現過。

　　艾振強說，沒有關于公攤系數上下限的明確規定，開發商可將公攤面積“任性”做大，導致實際案例中出現的一些公攤系數“喪心病狂”。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

　　圖片來源：視覺中國

　　公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現實中存在大量開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。開發商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業主買單，再二次出售或出租廣告位牟利。

　　公攤面積動輒再收服務費惹民怨。公攤收益被物業“代持”，但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的“憋屈”。

　　房產稅是否應計公攤面積存兩難。調研中，不少專家都提到，未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

　　重慶早已實行以套內面積計價售樓

　　20世紀80年代以來，香港房地產交易制度很大程度上影響了內地房地產交易制度的發展與完善，甚至有觀點認為“公攤面積”的概念就是源自香港。

　　不過，2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求二手房銷售先行提供“實用面積”（相當于內地“套內面積”）。當年4月29日，《一手住宅物業銷售條例》正式推出，新規擴展至新房。香港房地產銷售由此徹底告別“公用地方”（相當于內地“公攤面積”）時代。

　　在內地，重慶是目前唯一強制實行以套內面積計價售樓的地方。

　　實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

　　該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

　　談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”

　　取消公攤面積意義在哪？

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，取消公攤面積的意義在于，一是杜絕房地產開發商通過建筑面積與使用面積之間不同來獲取不當利潤。二是讓所有人真正能夠享受到你買房所使用的面積，就是你買房的面積，避免出現我花大價錢買了100平米的房子，實際上居住的只有70平米的這種尷尬境地。

　　不過，此前業內也有不少觀點認為，對未來房產稅的出臺進行一定的鋪墊。

　　中原地產首席分析師張大偉也表示，羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。

　　套內計價政策對購房成本有影響嗎？

　　“住宅建筑以套內使用面積進行交易”這一新規會使得購房價格上漲嗎？這是很多人關心的問題。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示：“套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。”

　　對于這一新規，張大偉還指出：“另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。”

　　統一全裝修交付，住房還能個性化嗎？

　　此外，對于全裝修交付的問題。記者在采訪中發現，大部分受訪者對此表示支持，但部分受訪者對統一全裝修交付后，是否可以擁有個性化的選擇存有疑慮。為此，央視財經記者采訪了參與本次規范起草單位中國建筑標準設計研究院的總建筑師劉東衛。

　　中國建筑標準設計研究院總建筑師  劉東衛：制定符合居民要求的菜單化的交付，從技術從標準解決上是完全沒有問題的，可以解決每個家庭多樣性的需求，全裝修交付有利于國家的推進節能環保的政策。

　　“

　　讓消費者明明白白購房！

責任編輯：郭建