一二線城市二手房價全面下行，剛需買房半年虧40萬

　　原創： 薛宇飛

　　在上海浦東區購置了一套婚房的張丹（化名）發現，到2019年年初，她的房子售價已經跌了10%，賬面浮虧40多萬元。這并非個例，相關數據顯示，一二線城市的房價調整仍在繼續。

　　國家統計局2月22日發布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新房雖仍以上漲為主，但漲幅已有放緩跡象，一二線城市的二手房價格繼續下調。專家認為，一二線城市的二手房價格開始全面下行，表明持續了45個月的房價上漲周期結束，樓市拐點已經出現。

　　01 二手房房價持續下調

　　2018年6月，張丹購買了現在的這套房子，當時上海的房地產市場比較平穩，價格并沒有出現松動。可沒想到，在她買完這套房后不久，上海樓市就出現了明顯調整，不少房主主動調低了售價。張丹稱，最近對比鏈家上的二手房掛牌價發現，僅半年多的時間，她家附近的房價竟然下調了10%，這樣算下來，她的房子已經跌去了40多萬元。

▲2019年1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數 來源：國家統計局網站

　　在上海等比較成熟的房地產市場，二手房房價更能反映市場變化。國家統計局公布的數據顯示，2019年1月上海的二手房房價同比下跌了2.8%。

　　在70個大中城市中，二手房價格出現調整的城市并不少。數據顯示，2019年1月有41個城市二手房售價出現上漲，而2018年12月則為47個。1月，有17個城市二手房房價下調，湛江、福州、廣州、深圳、無錫、北海等城市下調明顯，另有12個城市持平。

　　從漲幅方面看，1月一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降，下降0.1%；35個三線城市二手住宅售價環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉稱，回顧這一輪房地產市場的變化，房價止跌始于2014年9月30日前后，2015年5月房價上漲開始爆發，當月二手房價格上漲的城市達42個，其中大部分是一二線城市。至今年1月，31個二線城市二手住宅售價由升轉降，疊加一線城市的價格下調，說明時隔45個月最有房價代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調。

　　“如果后續沒有明顯的信貸政策變化，預計這一調整趨勢將延續。”張大偉對中新經緯說。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波分析指出，受季節性因素影響，與2019年春節相比2018年春節提前了小半個月，這對1月樓市產生了直接影響。1月份，不少一二線城市樓盤銷售已經進入半休整狀態，成交量的減少會影響房價變化。

　　張波還對中新經緯表示，31個二線城市二手住宅銷售價格雖然由升轉降，但在因城施策、人才政策頻出的背景下，樓市后續降溫將趨緩，整體走穩更為明顯。

　　02 新房、二手房價格“兩重天”

▲北京一小區 中新經緯 吳起龍 攝

　　縱觀70個大中城市房價數據，新房、二手房的價格表現依舊背離，新房價格以上漲為主。1月，有58個城市新建商品住宅價格環比上漲，4個持平，8個下調。漲幅方面，4個一線城市新房售價環比上漲0.4%，31個二線城市新房售價環比上漲0.7%，35個三線城市新房售價環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　張波認為，一線城市商品房價格上漲與供應結構有一定關系，近段時間中高端項目成交較為集中。二手房更能體現一線城市的實際行情，樓市依然處于降溫并接近探底的過程中。

　　張大偉分析稱，國家統計局公布的新建商品房住宅價格來自各地的網簽數據，之前的限制網簽、雙合同等政策導致房價被低估，而最近各地又放開了高端項目簽約，人為致使新房漲幅擴大。

　　“二手房交易占據了一二線城市房地產市場交易的主導地位，北京、上海等城市90%的交易都是二手房，因此，二手房數據更代表市場的真實情況。”張大偉說。

　　新房價格漲幅也在不可避免地放緩。國家統計局初步測算，1月，一線城市、二線城市、三線城市新房售價環比漲幅分別較上月回落0.9個百分點、持平、回落0.1個百分點。

　　實際上，北京等城市的新房價格并未上漲。位于北京房山區南六環外的某樓盤置業顧問對中新經緯表示，該項目的最高限價在3.9萬元/平方米左右。2018年開盤后，售價在3.6萬元/平方米左右，最近又降到了3.3萬元/平方米左右。

　　此外，從城市類別來看，三線城市的房價漲幅依舊高于一線、二線城市，三線城市成為本輪房價上漲的集中區域。不過，隨著春節返鄉置業潮降溫，三四線城市房價亦受到影響。

　　58安居客房產研究院在春節前發布的數據顯示，52.7%的人今年有回老家及周邊城市買房的意向，而2018年返鄉置業意向人群占比為58.7%，呈現輕微下降趨勢。張波認為，新一線等城市的人才政策讓落戶、置業門檻降低，城市吸引力不斷提升，使越來越多“漂一族”得以在工作地安頓下來，返鄉置業不再是第一選擇。

　　03 樓市微調或將持續增多

▲寫字樓 中新經緯 王潮 攝

　　在市場降溫后，多個城市對此前嚴厲的樓市調控政策進行了微調。也有專家表示，2019年的樓市微調將持續增多。

　　近日，有媒體報道稱，面對出現的土地流拍，安徽阜陽市悄悄取消了限價政策。多個自媒體稱，合肥多個銀行放寬住房貸款政策，購房人在還清已有貸款的情況下，可按首套房貸政策貸款。

　　中新經緯從合肥市多個房產中介人員處獲悉，該政策之前就在執行，有一次住房貸款記錄且還清，可以按照首付四成貸款。

　　21日，有房產微博大V稱，武漢有銀行從3月1日起執行“認貸不認房”政策，不過，該大V稱，他并不能確認信息的真實性。

　　張大偉認為，穩地價、穩房價、穩預期是最關鍵的房地產政策，它意味著市場既不能大漲，也不能大跌。

　　“房地產調控以地方主導、住建部與中央指導為主，未來不排除有部分城市政策調整的可能，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不會變。”張大偉稱，住建部的約談、預警依然會影響地方房地產政策的調控節奏，2018年開始的多輪城市房地產巡查將在2019年繼續保持常態化。

責任編輯：鮑一凡