在房地產融資中火爆一時的房企資產證券化（ABS）產品，開年便遇“寒流”。據上證報不完全統計，截至2月18日，今年已有13家房企的ABS項目處于中止審核狀態，涉及發行金額逾300億元。

　　屋漏偏逢連夜雨，今年正值房企債務兌付高峰。統計數據顯示，今年房地產業將有超過4000億元信用債到期。

　　多個房企ABS項目中止

　　中金固收團隊研報顯示，2018年房地產類ABS發行量達2900億元，是交易所ABS市場發行量最大的品種，也是房企重要融資渠道之一。

　　但進入2019年，已有多家房企的ABS發行被摁下“暫停鍵”。今年以來，包括“東亞前海-寶龍地產商業一號資產支持專項計劃”“陽光壹佰購房尾款資產支持專項計劃”“申港-伯恩物業信托受益權資產支持專項計劃”在內的13個房企ABS項目中止審核。

　　針對房企ABS新年“倒春寒”，同策咨詢研究院研究總監張宏偉表示，從中止的項目看，主要有企業運營不善和ABS項目基礎資產質量不佳兩大原因。“一種情況是，某些地產公司自身經營欠佳，導致其所發行ABS產品的基礎資產風險偏大。另一類情況是，ABS項目的底層資產質量本就欠佳。”

　　今年監管審批也有趨嚴之勢。上海中原地產首席分析師盧文曦進一步補充道，去年所發行的ABS項目的實際收益，與預期有一定落差；同時，出于市場資金安全性的考慮，房企ABS項目審核進度已有明顯調整。

　　克而瑞研究的分析師也對上證報指出，房企ABS項目中止審核的情況，反映出監管對底層資產現金流的質量和穩定性的關注。

　　兌付高峰壓力仍存

　　房企ABS雖有收緊趨勢，不過與去年同期相比，今年房企的整體融資環境已有所改善。

　　“去年下半年以來，一系列支持民營企業融資、提升銀行放貸能力的政策落地，今年房企融資環境的確有所改善。產業債信用利差回落，也表明投資者風險偏好有所提升。”某券商固收業務分析師表示。

　　據數據統計，今年1月房地產業發行信用債近914億元，同比增172%。但同時，據克而瑞統計分析，今年1月房企平均發債成本為6.98%，環比降0.17個百分點；境外發債融資成本維持高位，達7.86%，環比還上升了0.32個百分點。

　　從杠桿比例看，形勢也不容樂觀。上述固收業務分析師提醒，2015、2016年，在流動性持續寬松的背景下，房地產行業的需求端和供給端加了大量杠桿，加之彼時銀行大量表外資金借道非標流入房地產領域，當前房企實際負債非常高。“尤其是部分中小型民營房企，綜合負債率在80%以上。”

　　有券商分析認為，上市房企存量債務期限大多在2至3年，去年下半年以來，房企進入債務兌付高峰，并將持續到今年底。據數據統計，房地產業今年累計近4193億元信用債將到期，其中1月已償還到期債務近472億元。此后每月均有百億元規模以上債務到期，其中2月、8至10月到期債務規模均超過400億元。

　　與此同時，當前房企資金回籠能力不容樂觀。北京大道興業投資管理有限公司投資總監王子辰分析，目前房地產市場的信心還沒有恢復，一二線城市有限購政策的約束，三四線城市購買力又不足，綜合來看，房企銷售能力難以釋放，資金回籠效率不高。

　　多重因素合力之下，今年房企面臨較大兌付壓力。王子辰認為，為避免兌付風險的集中爆發，一方面政策上應給予房地產業適度寬松，提振房地產市場信心，提高資金回籠效率；二是可加大行業并購，進行資源整合，通過并購后更強的銷售回款能力以及更加穩健的財務水平，提高融資能力。

責任編輯：唐婧